2010年7月房地產(chǎn)投資分析自考試題
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浙江省2010年7月自考
房地產(chǎn)投資分析試題
課程代碼：00171
一、單項(xiàng)選擇題（本大題共24小題，每小題1分，共24分）
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。
1.以下特點(diǎn)符合居住物業(yè)的是（ ?。?br />
A.以機(jī)構(gòu)投資為主 B.位置對(duì)這類物業(yè)非常重要
C.不容易轉(zhuǎn)手交易 D.投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小
2.不考慮其他因素時(shí)，房地產(chǎn)適應(yīng)性好壞和投資風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系是（ ?。?br />
A.適應(yīng)性好壞和投資風(fēng)險(xiǎn)之間并沒(méi)有直接的聯(lián)系
B.適應(yīng)性越好，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)越大
C.適應(yīng)性越好，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)越小
D.適應(yīng)性差意味著需要的投資額小，風(fēng)險(xiǎn)小
3.政府下令銀行收緊銀根，提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款門檻，這一政策屬于（ ?。?br />
A.金融政策 B.稅收政策
C.土地供給政策 D.住房政策
4.對(duì)一個(gè)特定的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，工程建設(shè)投資屬于（ ?。?br />
A.現(xiàn)金流入 B.現(xiàn)金流出
C.凈現(xiàn)金流量 D.時(shí)間價(jià)值
5.某企業(yè)2008年經(jīng)營(yíng)成本80萬(wàn)元，銷售稅金20萬(wàn)元，期間費(fèi)用10萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)130萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)外收支凈額為45萬(wàn)元，所得稅18萬(wàn)元，則該企業(yè)稅后利潤(rùn)為（ ?。?br />
A.47萬(wàn)元 B.55萬(wàn)元
C.137萬(wàn)元 D.157萬(wàn)元
6.某人存入銀行100元錢，年利率為3%，以單利計(jì)息，則3年后該筆存款本利和為（ ?。?br />
A.103元 B.103.54元
C.109元 D.109.27元
7.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一棟商業(yè)物業(yè)，并將其用于自營(yíng)，則該開發(fā)商的成本構(gòu)成為（ ）
A.開發(fā)過(guò)程中的成本支出 B.建設(shè)成本和出租成本
C.建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本 D.出租成本
8.以拍賣的方式出讓土地使用權(quán)主要適用于（ ?。?br />
A.普通居民住宅
B.劃撥而得的土地
C.競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)、盈利性大的商業(yè)用地
D.大型區(qū)域發(fā)展用地、小區(qū)成片開發(fā)及技術(shù)難度較大的項(xiàng)目用地
9.按照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，居住用地最高土地使用權(quán)出讓年限為（ ）
A.40年 B.50年
C.60年 D.70年
10.現(xiàn)代城市規(guī)劃的著眼點(diǎn)是（ ?。?br />
A.確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和布局
B.使城市居民的居住、生活、游憩和交通得以正常運(yùn)行
C.保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展
D.綜合部署城市經(jīng)濟(jì)、文化、公用事業(yè)
11.按照房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為（ ?。?br />
A.完全產(chǎn)權(quán)的交易市場(chǎng)和部分產(chǎn)權(quán)的交易市場(chǎng)
B.一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)
C.增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)
D.土地交易市場(chǎng)和房屋交易市場(chǎng)
12.開征土地增值稅增大了房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，會(huì)導(dǎo)致供給曲線______平移。（ ?。?br />
A.向左 B.向右
C.向上 D.向下
13.鍋爐房、熱力站的建設(shè)費(fèi)用屬于（ ?。?br />
A.前期工程費(fèi) B.附屬工程費(fèi)
C.建安工程費(fèi) D.開發(fā)間接費(fèi)
14.進(jìn)行敏感性分析時(shí)，首先假設(shè)各變量之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其他參數(shù)保持不變時(shí)，項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果的變化情況，這種分析方法是（ ?。?br />
A.單變量敏感性分析 B.雙變量敏感性分析
C.多變量敏感性分析 D.盈虧平衡分析
15.主要反映開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)的分配情況的表格是（ ?。?br />
A.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表 B.資金來(lái)源與運(yùn)用表
C.現(xiàn)金流量表（全部投資） D.現(xiàn)金流量表（自有資金）
16.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品合格率的計(jì)算公式是（ ?。?br />
A.（當(dāng)期按合同應(yīng)完成的開發(fā)產(chǎn)品面積/當(dāng)期完成的合格開發(fā)產(chǎn)品面積）100%
B.（當(dāng)期完成的合格開發(fā)產(chǎn)品面積/當(dāng)期按合同應(yīng)完成的開發(fā)產(chǎn)品面積）100%
C.（當(dāng)期完成的合格開發(fā)產(chǎn)品面積/當(dāng)期完成的開發(fā)產(chǎn)品面積）100%
D.（當(dāng)期完成的開發(fā)產(chǎn)品面積/當(dāng)期完成的合格開發(fā)產(chǎn)品面積）100%
17.以下企業(yè)資信等級(jí)中，最高一級(jí)是（ ）
A.CCC B.DDD
C.AAA D.BBB
18.以下關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的說(shuō)法正確的有（ ?。?br />
A.該指標(biāo)屬于短期償債能力指標(biāo)
B.該指標(biāo)反映股權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例
C.房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較低
D.資產(chǎn)負(fù)債率=（負(fù)債總額/資產(chǎn)總額）100%
19.以下關(guān)于利息保障倍數(shù)的說(shuō)法正確的是（ ）
A.利息保障倍數(shù)=（稅后凈利潤(rùn) 利息費(fèi)用）/利息費(fèi)用
B.該指標(biāo)屬于短期償債指標(biāo)
C.該指標(biāo)高，則表明企業(yè)償債能力較差
D.該指標(biāo)接近于1，表明企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)過(guò)重，債權(quán)的安全性差
20.契稅的納稅義務(wù)人是（ ?。?br />
A.承受方 B.政府部門
C.成交價(jià)格 D.贈(zèng)與人
21.房產(chǎn)稅的稅率，按照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納時(shí)，稅率為（ ?。?br />
A.1% B.1.2%
C.10% D.12%
22.土地估價(jià)的基本方法是（ ?。?br />
A.市場(chǎng)比較法 B.成本法
C.假設(shè)開發(fā)法 D.收益還原法
23.土地投資時(shí)機(jī)的選擇對(duì)土地投資行為的影響是（ ?。?br />
A.只有土地投機(jī)商才會(huì)關(guān)注土地投資時(shí)機(jī)問(wèn)題
B.土地開發(fā)商對(duì)土地投資時(shí)機(jī)問(wèn)題無(wú)須太過(guò)關(guān)注
C.持有土地的時(shí)間越長(zhǎng)，投資者的平均年收益就越高
D.持有土地的時(shí)間越長(zhǎng)，投資者的平均年收益就越低
24.基本上所有公寓投資成功的基礎(chǔ)都是（ ）
A.較低的購(gòu)買價(jià)格 B.適當(dāng)?shù)淖饨鹚?br />
C.較高的出租率及租客滿意程度 D.較好的租后服務(wù)
二、多項(xiàng)選擇題（本大題共10小題，每小題1分，共10分）
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。
25.三通一平指的是（ ?。?br />
A.水通 B.通訊通
C.路通 D.電通
E.場(chǎng)地平整
26.提高利率對(duì)房地產(chǎn)投資的影響有（ ?。?br />
A.對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生折減作用
B.加重投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)
C.提升開發(fā)商投資房地產(chǎn)的興趣
D.增加了消費(fèi)者的購(gòu)買力
E.對(duì)工業(yè)廠房的投資更便宜了
27.以下關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值，說(shuō)法正確的有（ ?。?br />
A.不同時(shí)間發(fā)生的不等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值
B.不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值
C.資金增值的實(shí)質(zhì)是利息的存在
D.資金增值的實(shí)質(zhì)是勞動(dòng)者創(chuàng)造的剩余價(jià)值
E.從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為對(duì)其即期消費(fèi)的必要補(bǔ)償
28.房地產(chǎn)市場(chǎng)上自用型購(gòu)買者的購(gòu)買行為主要影響因素有（ ?。?br />
A.其他使用者的需求特點(diǎn) B.購(gòu)買者自身特點(diǎn)
C.其他類型投資工具的收益水平 D.購(gòu)買者偏好
E.房地產(chǎn)投資收益水平
29.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果的主要影響因素有（ ?。?br />
A.土地成本 B.建造成本
C.貸款利率 D.開發(fā)周期
E.投資收益率
30.房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的矛盾有（ ）
A.資金來(lái)源的多樣性和資金投入集中性的矛盾
B.資金籌集的高成本性和銷售價(jià)格平均化的矛盾
C.資金投入的集中性和來(lái)源分散性的矛盾
D.資金投入量大和每筆收入來(lái)源小的矛盾
E.投資回收期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過(guò)程連續(xù)性的矛盾
31.金融機(jī)構(gòu)發(fā)放房地產(chǎn)貸款時(shí)應(yīng)遵循的原則有（ ?。?br />
A.物資保證原則 B.按期償還原則
C.擇優(yōu)扶持原則 D.先評(píng)后貸原則
E.大松小緊原則
32.以下屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的項(xiàng)目性收費(fèi)的項(xiàng)目有（ ?。?br />
A.白蟻防治費(fèi) B.砂石管理費(fèi)
C.地名費(fèi) D.商品房交易管理費(fèi)
E.土地登記費(fèi)
33.中型購(gòu)物中心的投資特點(diǎn)是（ ?。?br />
A.中型購(gòu)物中心對(duì)在其內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)租客沒(méi)有傾向性
B.中型購(gòu)物中心與主要租客簽訂的租約期限常為8—10年
C.可出租面積大約在10000至30000平方米
D.通常將其出租面積的20%左右用作超級(jí)市場(chǎng)
E.柜臺(tái)租戶的撤離或破產(chǎn)對(duì)購(gòu)物中心的業(yè)主來(lái)說(shuō)是個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題
34.影響寫字樓租金的因素有（ ?。?br />
A.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度 B.地面裝修
C.寫字樓內(nèi)部分區(qū) D.建筑物質(zhì)量
E.建筑物所處地理位置
三、簡(jiǎn)答題（本大題共5小題，每小題6分，共30分）
35.簡(jiǎn)述城市維護(hù)建設(shè)稅的概念及稅率。
36.工業(yè)用房投資的類型有哪些？
37.新城區(qū)開發(fā)前景如何？
38.直接投資房地產(chǎn)需要投資者具備哪些管理能力？
39.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的步驟。
四、計(jì)算題（本大題共2小題，共24分）
40.已知甲、乙兩個(gè)投資項(xiàng)目，其現(xiàn)金流量如下表所示，i為12%，試用凈現(xiàn)值法評(píng)價(jià)甲和乙。（本小題14分）
項(xiàng)目甲和項(xiàng)目乙的現(xiàn)金流量（單位：萬(wàn)元）
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