2011年7月房地產投資分析自考試題

浙江省2011年7月自考
房地產投資分析試題
課程代碼：00171

一、單項選擇題(本大題共24小題，每小題1分，共24分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。
1.一般的寫字樓租售采用______租約合同。(      )
A.標準 B.特制
C.特別 D.法定
2.小型購物中心屬于(      )
A.工業(yè)用房 B.特殊用房
C.寫字樓 D.零售商業(yè)用房
3.游樂園屬于(      )
A.工業(yè)用房 B.特殊房地產
C.寫字樓 D.零售商業(yè)用房
4.固定資產投資方向調節(jié)稅的征收對象是(      )
A.固定資產投資 B.流動資產投資
C.無形資產投資 D.有形資產投資
5.土地增值稅的納稅義務人是(      )
A.土地管理部門 B.土地所有權人
C.轉讓房地產并取得收入的單位和個人 D.土地使用權人
6.銀行放貸必須有適用、適銷、適量的物資保證，以避免貸款資金構建的實物不至形成呆滯積壓，能及時收回投資，這體現了銀行貸款的(      )
A.物資保證原則 B.按期償還原則
C.擇優(yōu)扶持的原則 D.先評后貸原則
7.某公司2008年年初應收帳款余額為20000元，年末應收賬款余額為21600元，全年產品銷售收入總額為156000元，則該企業(yè)2008年應收帳款周轉率為(      )
A.7.0 B.7.2
C.7.5 D.7.8
8.某公司2008年年初存貨余額為10000元，年末存貨余額為20000元，全年產品銷售成本為22000元，則該企業(yè)2008年存貨周轉率為(      )
A.1.1 B.1.47
C.2.2 D.2.5
9.某公司2009年預收帳款總額為500000元，存貨為400000元，則該企業(yè)預收帳款存貨比為(      )
A.0.2 B.0.8
C.1.25 D.2.5
10.以下行為屬于房地產交易的是(      )
A.房屋建造 B.房屋維修
C.房屋拆遷 D.房屋租賃
11.土地一級市場指(      )
A.國有土地使用權轉讓市場 B.國有土地使用權出讓市場
C.固有土地使用權抵押市場 D.國有土地使用權租賃市場
12.三級市場是指(      )
A.土地使用權出讓市場 B.土地使用權轉讓市場
C.存量房地產交易市場 D.新建商品房租售市場
13.以下關于房地產權益的說法正確的是(      )
A.房地產市場交易的對象實際上是附著在每一宗具體房地產上的權益
B.房地產權益中必然不包含處置權
C.房地產權益中必然包含處置權
D.通常情況下房地產權益的界定是不明晰的
14.房地產的不可移動性和受制于區(qū)域性需要的特點，決定了房地產市場是一個(      )
A.開放性市場 B.封閉性市場
C.地區(qū)性市場 D.新興市場
15.房地產市場需要高素質的專業(yè)顧問服務，是因為該市場(      )
A.缺乏產品 B.缺乏信息
C.供求不對稱 D.交易眾多
16.政府部門通過對市場信號的分析研究，制定出既符合市場需要、可操作性強，又能體現政府政策和意志的土地供給計劃，這體現了房地產市場的______功能。(      )
A.能指導政府制定科學的計劃 B.引導需求適應供給條件的變化
C.指導供給以適應需求的變化 D.配置存量房地產資源和利益
17.一般來說，消費者收入增多時，會導致對商品住宅的購買需求(      )
A.增多 B.減少
C.不變 D.不確定
18.當房地產開發(fā)成本下降時，房地產商品供給數量通常會(      )
A.增多 B.減少
C.不變 D.不確定
19.投資機會選擇與決策分析類似于(      )
A.項目可行性研究 B.項目前期
C.市場營銷 D.物業(yè)管理
20.安排有關現場辦公會、項目協(xié)調會的會議計劃發(fā)生在(      )
A.投資決策階段 B.投資機會選擇階段
C.開發(fā)方案具體實施以前 D.建設階段
21.政府在出讓土地使用權時，通過政府土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定土地使用權出讓價格，這一方式被稱作(      )
A.劃撥 B.招標出讓
C.拍賣出讓 D.協(xié)議出讓
22.土地使用權出讓金指(      )
A.土地使用權受讓人為獲得土地使用權而支付給政府的金額
B.政府在出讓未經拆遷安置補償的舊城區(qū)土地或未進行征地補償的新區(qū)土地時所收取的金額
C.政府出讓已經具備“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建設條件的土地時所收取的金額
D.土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用
23.城市的性質在______規(guī)定。(      )
A.專業(yè)規(guī)劃 B.總體規(guī)劃
C.詳細規(guī)劃 D.分區(qū)規(guī)劃
24.居住小區(qū)及小區(qū)級以下的公共服務設施用地、道路用地和綠地屬于(      )
A.綠地 B.市政公用設施用地
C.居住用地 D.公共設施用地
二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。
1.以下屬于住宅投資方式的有(          )
A.開發(fā)建設 B.購買
C.出租 D.出售
E.拆除
2.以下關于土地增值稅稅率說法正確的有(          )
A.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%
B.增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%
C.增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%
D.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%
E.增值額超過扣除項目金額300%的部分，稅率為70%
3.土地使用費的繳納人包括(          )
A.轉讓土地的單位 B.轉讓土地的個人
C.使用土地的單位 D.出租土地的單位
E.使用土地的個人
4.在進行項目融資結構設計時，需要注意(          )
A.在預售市場不很明朗的情況下，開發(fā)商必須做好用股本資金來解決全部開發(fā)建設投資的準備
B.在大多數情況下，只要開發(fā)商能投入占項目總投資30%的股本金，就基本具備了由信貸資金解決其余投資所需要的條件
C.在市場條件較好、項目對購買者有較強吸引力的情況下，項目投資所需的資金可以有很大部分通過預售收入解決
D.對預售收入投入數量和比例的預期，一定要與項目所處的市場條件相配合，詳細分析項目獲取預售收入的可能性
E.只要條件允許，項目投資所需的資金可以100%的通過預售收入解決
5.如果企業(yè)的存貨周轉率偏低，其原因可能是(          )
A.應收賬款增加 B.大量賒銷
C.產品滯銷 D.調整銷售政策
E.應收賬款減少
6.能夠反映房地產企業(yè)經營管理能力的指標有(          )
A.應收帳款周轉率 B.存貨周轉率
C.稅后利潤總額 D.銷售利潤率
E.權益增長率
7.以下關于預收帳款占流動負債比率說法正確的有(          )
A.預收帳款占流動負債比率=(流動負債/預收帳款)100%
B.預收帳款占流動負債比率=(預收帳款/流動負債)100%
C.該指標屬非結構比重指標
D.該比率越大，說明企業(yè)的銷售能力越強
E.該比率越大，說明企業(yè)的短期償債能力越強
8.開發(fā)商在建設階段的主要任務有(          )
A.財務評價 B.物業(yè)管理
C.處理工程變更 D.簽付工程進度款
E.解決施工中出現的爭議
9.以下屬于房地產開發(fā)前期工作內容的有(          )
A.獲取土地使用權 B.征地、拆遷、安置、補償
C.規(guī)劃設計 D.制定建設方案
E.場地平整
10.在我國獲取土地使用權的可能方式包括(          )
A.出讓 B.購買
C.轉讓 D.租賃
E.劃撥
三、簡答題(本大題共5小題，每小題6分，共30分)
1.請簡單解釋特殊房地產投資與商業(yè)運營的關系。
2.簡述國家征收耕地占用稅的目的和對象。
3.簡述房地產項目融資的含義及實質。
4.為什么需要按照用途的不同將房地產市場進行劃分？試舉出四種不同用途類型的房地產市場。
5.試舉出三個居住區(qū)開發(fā)項目技術經濟指標和三個非居住區(qū)開發(fā)項目技術經濟指標，并對其進行解釋。
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