2009年7月房地產(chǎn)投資分析自考試題

浙江省2009年7月自考
房地產(chǎn)投資分析試題
課程代碼：00171

一、單項選擇題(本大題共24小題，每小題1分，共24分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。
1. 銀行屬于建成后的______物業(yè)。(      )
A. 居住 B. 商業(yè)
C. 工業(yè) D. 特殊
2. 以下稅種中，______不屬于銷售稅金。(      )
A. 營業(yè)稅 B. 城市建設維護稅
C. 增值稅 D. 教育費附加
3. 已知某筆貸款的年利率為15%，若實際利率為15.87%，則該筆貸款是按______計息的。 (      )
A. 一年1次復利 B. 一年4次按季
C. 一年2次按半年 D. 一年12次按月
4. 某人預計5年后需要一筆5萬元資金，現(xiàn)在市場上正在發(fā)售期限為5年的電力建設債券，年利率10%，一年計息兩次，則他現(xiàn)在應該購買______元建設債券，才能保證5年后獲得5萬元的資金。(P/F，5%，10)=0.614,(P/F,10%,5)=0.621，(P/F，11%，5)=0.593 。(      )
A. 31050 B. 30700
C. 33333 D. 39200
5. 按照國家有關法律規(guī)定，商業(yè)用地的出讓年限為______年。(      )
A. 70 B. 50
C. 40 D. 60
6. 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，以下______類型不可以通過劃撥方式獲得土地使用權。(      )
A. 軍事用地
B. 城市基礎設施用地
C. 黨政機關用地
D. 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地
7. 房地產(chǎn)市場分析模型中第Ⅱ象限的目的是通過______來確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格P。 (      )
A. 租金水平R B. 資本化率i
C. 租金水平R和資本化率i D. 房地產(chǎn)開發(fā)成本C
8. 影響房地產(chǎn)投資的信息或房地產(chǎn)投資過程中與市場分析相關的信息主要分為三大類別，影響投資者具體投資決策的是(      )
A. 與整個宏觀市場相關的經(jīng)濟、人文信息
B. 與投資項目直接相關的信息
C. 房地產(chǎn)市場運作過程中產(chǎn)生的直接信息
D. 一定時期內(nèi)某一房地產(chǎn)出售價格的信息
9. 前期工程費中的規(guī)劃設計費為建安工程費的______左右。(      )
A. 1% B. 2%
C. 3% D. 4%
10. 項目的財務評價有時還需通過計算貸款償還期，______等對開發(fā)項目進行清償能力分析。(      )
A. 盈利能力分析 B. 資產(chǎn)負債率
C. 投資收益率 D. 投資利潤率
11. 當項目用地面積一定時，______的大小就決定了可建設建筑面積的數(shù)量。(      )
A. 輔助用房面積 B. 覆蓋率
C. 容積率 D. 標準層面積
12. 分析和預測反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標對主要變動因素變化的敏感程度，稱為 (      )
A. 盈虧平衡分析 B. 概率分析
C. 財務分析 D. 敏感性分析
13. 銷售利潤率這個指標反映了企業(yè)______的能力。(      )
A. 投資收益 B. 償債
C. 成本管理 D. 銷售管理
14. 反映企業(yè)短期償債能力的指標速動比率等于(      )
A. (速動資產(chǎn)/負債總額)100% B. (速動資產(chǎn)/流動負債)100%
C. (流動資產(chǎn)/流動負債)100% D. (流動資產(chǎn)/負債總額)100%
15. 企業(yè)的有形長期資產(chǎn)=(      )
A. 固定資產(chǎn)凈值-待處理固定資產(chǎn)凈損失
B. 固定資產(chǎn)總值-待處理固定資產(chǎn)凈損失
C. 固定資產(chǎn)凈值-待處理固定資產(chǎn)凈損失 長期投資
D. 固定資產(chǎn)總值-待處理固定資產(chǎn)凈損失 長期投資
16. 金融機構(gòu)按一定利率轉(zhuǎn)讓貨幣資金使用權的信用行為稱為(      )
A. 房地產(chǎn)貸款 B. 房地產(chǎn)債券發(fā)行
C. 房地產(chǎn)股票發(fā)行 D. 房地產(chǎn)融資
17. 房地產(chǎn)股票中的普通股股息(      )
A. 是固定的
B. 視公司經(jīng)營總收入的高低而升降，不予固定
C. 視公司經(jīng)營業(yè)績好壞和收益高低而升降，不予固定
D. 視公司全年利潤絕對值的高低而升降，不予固定
18. 投資者對其所投資項目投入的資本金稱為(      )
A. 自有資金 B. 股本金
C. 流動資金 D. 建造成本
19. 投資方向調(diào)節(jié)稅的最終承擔者是______的單位或個人。(      )
A. 為固定資產(chǎn)開發(fā)投資 B. 為固定資產(chǎn)開發(fā)融資
C. 建設項目承包 D. 最終購買、使用該固定資產(chǎn)
20. 對于住宅小區(qū)的市政配套設施建設費用由______承擔。(      )
A. 政府財政 B. 開發(fā)商
C. 建筑商 D. 消費者
21. 財產(chǎn)租賃所得以一個月內(nèi)取得的收入為一次，適用稅率為(      )
A. 10% B. 15%
C. 18% D. 20%
22. 土地估價的基本方法是(      )
A. 市場比較法 B. 成本法
C. 路線價法 D. 假設開發(fā)法
23. 一個運行良好的房地產(chǎn)投資組合應包括(      )
A. 零售商業(yè)與服務用房 B. 住宅及寫字樓
C. 購物中心及住宅 D. 購物中心、住宅及寫字樓
24. 大型購物中心的規(guī)模通常在______平方米，面向1540萬消費人口。(      )
A. 30000～100000 B. 10000～30000
C. 3000～10000 D. 1000～3000
二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
1. 從投資形式來說，房地產(chǎn)投資可分為(         )
A. 直接投資 B. 開發(fā)投資
C. 間接投資 D. 置業(yè)投資 
E. 信托基金投資
2. 下列關于復利系數(shù)的關系式，正確的有(         )
A. (F/A,i,n)=(F/P,i,n)(P/A,i,n)
B. (F/P,i,n)=(F/P,i,n1)(F/P,i,n2)，其中n1 n2=n
C. (P/F,i,n)=(P/F,i,n1) (P/F,i,n2)，其中n1 n2=n
D. (P/A,i,n)=(P/F,i,n)(A/F,i,n)
E. 1(F/A,i,n)=(F/A,i,1/n)
3. 通常所說的需求和價格呈逆相關關系，指的是(         )
A. 價格下降，需求也下降 B. 價格下降，需求則上升
C. 價格下降，需求不變 D. 價格上升，需求下降
E. 價格上升，需求也上升
4. 在項目的前期階段，投資估算的范圍包括______等。(         )
A. 管理費 B. 房屋開發(fā)費
C. 前期工程費 D. 維修費
E. 土地費用
5. 項目可行性研究報告正文中應包含的內(nèi)容有______等。(         )
A. 風險分析 B. 項目規(guī)劃用地紅線圖
C. 土地使用權證 D. 營業(yè)利潤測算表
E. 建設方式及進度安排
6. 房地產(chǎn)貸款按資金的使用性質(zhì)分為(         )
A. 流動資金貸款 B. 單位貸款
C. 中長期貸款 D. 固定資產(chǎn)貸款
E. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款
7. 開發(fā)商在選擇自己的融資方式時，應重點考慮如下因素(         )
A. 對資金的調(diào)動和轉(zhuǎn)移的靈活性 B. 資金融出機構(gòu)的辦事效率
C. 融出資金的幣種 D. 各項融資收費的合理性
E. 資金融出機構(gòu)的資金來源和財力狀況
8. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨按其所處的狀態(tài)一般分為以下哪幾種？(         )
A. 在產(chǎn)品存貨 B. 產(chǎn)成品存貨
C. 開發(fā)用品存貨 D. 原材料存貨
E. 已典當?shù)拇尕?br /> 9. 營業(yè)稅的納稅人為在我國境內(nèi)提供______的單位和個人。(         )
A. 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) B. 產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)
C. 提供應稅勞務 D. 銷售不動產(chǎn)
E. 建筑工程承包合同
10. 當以下哪些情況發(fā)生時，業(yè)主可以不需要其他程序而直接驅(qū)逐租客，并要求租客繼續(xù)履約或進行違約賠償?(         )
A. 租客忘記交租 B. 租客拒絕交納房租
C. 租客違反租約  D. 業(yè)主違反租約
E. 自然災害等不可抗力發(fā)生
三、簡答題(本大題共5小題，每小題6分，共30分)
1. 風險分析的目的是什么?
2. 簡述城市規(guī)劃和其他規(guī)劃的關系。
3. 通過房地產(chǎn)市場分析與預測，開發(fā)商可以達到什么目的?
4. 間接融資的基本概念和特征是什么?
5. 寫字樓租金的最終決定因素是什么?影響租金的因素還有哪些?
四、計算題(本大題共2小題，每小題12分，共24分)
1. 某投資者購買寫字樓用于出租經(jīng)營，整個出租經(jīng)營