2007年4月房地產(chǎn)投資分析自考試題

浙江省2007年4月自考
房地產(chǎn)投資分析試題
課程代碼：00171

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。
1．房地產(chǎn)投資中會(huì)面臨各式各樣的風(fēng)險(xiǎn)，其中__________屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。(      )
A．比較風(fēng)險(xiǎn) B.利率風(fēng)險(xiǎn)
C．持有期風(fēng)險(xiǎn) D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
2．__________是指在正常市場和運(yùn)營狀況下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營成本的持續(xù)時(shí)間。(      )
A．自然壽命 B.使用壽命
C．經(jīng)濟(jì)壽命 D.規(guī)劃使用年限
3．房地產(chǎn)直接投資不包括(      )
A．房地產(chǎn)置業(yè)投資 B.房地產(chǎn)開發(fā)投資
C．投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券 D.土地開發(fā)投資
4．（F/A，i，n）是__________公式的復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示。(      )
A．一次支付現(xiàn)值 B.等額序列支付現(xiàn)值
C．等差序列現(xiàn)值 D.等額序列支付終值
5．對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收通常__________投資回報(bào)。(      )
A．接近于 B.略大于
C．遠(yuǎn)大于 D.遠(yuǎn)小于
6．某物業(yè)第一年的毛租金收入120萬元，扣除成本費(fèi)用后凈經(jīng)營收入為100萬元，其購入時(shí)的價(jià)格為1000萬元，則該物業(yè)的綜合資本化率為(      )
A．10% B.12%
C．22% D.83%
7．__________價(jià)包括土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)。(      )
A．熟地 B.生地
C．毛地 D.補(bǔ)地
8．與其他出讓方式相比，__________是一種適用于大型區(qū)域發(fā)展用地、小區(qū)成片開發(fā)及技術(shù)難度較大的項(xiàng)目用地出讓方式。(      )
A．招標(biāo) B.劃撥
C．拍賣 D.補(bǔ)地價(jià)
9．某居住區(qū)總建筑用地面積為4萬平方米，居住建筑基底土地面積2.5萬平方米，居住區(qū)總建筑面積為10萬平方米，公共建筑面積為0.5萬平方米,則居住容積率為(      )
A．0.5 B.2.0
C．2.1 D.2.5
10．某寫字樓物業(yè)年毛租金收入50萬元，扣除成本費(fèi)用后年凈經(jīng)營收入為30萬元，其當(dāng)前市場價(jià)值為150萬元，則該物業(yè)的毛租金收入乘數(shù)為(      )
A．2% B.20%
C．33% D.60%
11．房地產(chǎn)市場交易的對(duì)象實(shí)際上是(      )
A．附著在具體房地產(chǎn)上的權(quán)益（或權(quán)利） 
B.土地或物業(yè)本身
C．全部的所有權(quán)
D.全部的使用權(quán)
12．一般來說，居住物業(yè)的需求收入彈性系數(shù)在__________之間，且需求數(shù)量的變化在時(shí)間上滯后于收入的變化。(      )
A．-0.1～0.2 B.0.2～0.5
C．0.75～1.25 D.大于2.0
13．如果某種商品的供應(yīng)價(jià)格彈性系數(shù)小于1，則稱該商品的供應(yīng)為(      )
A．單位彈性 B.缺乏彈性
C．富有彈性 D.無彈性
14．在房地產(chǎn)市場中工業(yè)用房常被視為__________的典范，這一性質(zhì)增加了工業(yè)用房投資的風(fēng)險(xiǎn)并要求投資者尋找有實(shí)力的工業(yè)企業(yè)租戶。(      )
A．低流動(dòng)性 B.高投入性
C．特殊性 D.低適用性
15．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率一般可以通過__________求得。(      )
A．解多次方程方法 B.查表方法
C．直接計(jì)算 D.內(nèi)插法
16．__________是指借款人或第三人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)力移交給銀行占有，將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)力作為債權(quán)的擔(dān)保。(      )
A．保證 B.信用
C．抵押 D.質(zhì)押
17．對(duì)于企業(yè)信用等級(jí)在__________企業(yè)，貸款利率可按國家法定利率執(zhí)行，但必須由第三方為其貸款提供貸款擔(dān)保或由房地產(chǎn)提供作抵押。(      )
A．A級(jí) B.BBB級(jí)
C．AA級(jí) D.AAA級(jí)
18．反映企業(yè)長期償債能力的指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率等于(      )
A．（負(fù)債總額/資產(chǎn)總額）100% B.（資產(chǎn)總額/負(fù)債總額）100%
C．（凈資產(chǎn)總額/負(fù)債總額）100% D.（負(fù)債總額/凈資產(chǎn)總額）100%
19．不同房地產(chǎn)項(xiàng)目，其地塊位置選擇存在明顯的差異，一般住宅區(qū)應(yīng)位于(      )
A．接近鐵路、公路等交通設(shè)施 B.靠近交通流量大的城市主干道
C．公交便利、環(huán)境幽雅宜人的地區(qū) D.遠(yuǎn)郊風(fēng)景區(qū)
20．土地增值稅實(shí)行(      )
A．三級(jí)超率累計(jì)稅率 B.四級(jí)超率累計(jì)稅率
C．三級(jí)差別比例稅率 D.四級(jí)差別比例稅率
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。
21．拆遷補(bǔ)償?shù)男问娇梢苑譃開_________的形式。(          )
A．重新安置 B.作價(jià)補(bǔ)償
C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換 D.土地征地費(fèi)
E．產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合
22．目前，銀行利率的升高對(duì)房地產(chǎn)投資的影響包括(          )
A．所投資物業(yè)價(jià)值上升 B.加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)
C．房地產(chǎn)投資收益現(xiàn)金流的折現(xiàn)率上升 D.房地產(chǎn)市場需求減少
E．房地產(chǎn)市場供應(yīng)量增加
23．廣義的投資是指人們以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲得所期望報(bào)酬的經(jīng)濟(jì)行為，投入資源可以是__________等其他資源。(          )
A．資金 B.土地
C．人才 D.技術(shù)
E．管理經(jīng)驗(yàn)
24．開發(fā)商通過市場機(jī)制途徑獲取土地使用權(quán)的方式具體有__________等。(          )
A．協(xié)議出讓 B.招標(biāo)出讓
C．劃撥出讓 D.拍賣出讓
E．補(bǔ)地價(jià)
25．引起房地產(chǎn)需求增減的原因主要有(          )
A．未來預(yù)期收益變化 B.收入水平變化或消費(fèi)品味變化
C．政府稅收政策的影響 D.土地供給的變化
E．原用于其他方面資金的介入
三、簡答題（本大題共5小題，每小題6分，共30分）
26．簡述寫字樓租約合同的基本內(nèi)容以及常用的租金折扣方式。
27．簡述與房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的稅收種類,何為“兩稅一費(fèi)”？
28．反映房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力的主要指標(biāo)有哪些？
29．簡述影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因。
30．從投資者和消費(fèi)者角度如何理解資金的時(shí)間價(jià)值？
四、計(jì)算題（本大題8分）
31．某開發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬元的價(jià)格購買了一塊商業(yè)用地40年的使用權(quán)建小型商場。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4500平方米。開發(fā)商預(yù)計(jì)該地區(qū)小型商場的年凈租金收入為450元／平方米，可出租面積系數(shù)為0.9，最長使用年限38年，估算商場的建造成本為1000元／平方米，專業(yè)人員費(fèi)用約計(jì)80萬元，其他費(fèi)用為60萬元，管理費(fèi)約計(jì)30萬元，市場推廣及出租代理費(fèi)為年凈租金收入的20％，財(cái)務(wù)費(fèi)用105萬元，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的收益率為10%，項(xiàng)目開發(fā)周期為1年，試計(jì)算項(xiàng)目可出租建筑面積、項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值，并通過計(jì)算開發(fā)商成本利潤率和年成本收益率對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估。
［注:(P／A，10％，38)=9.731］
五、論述題（本大題12分）
32．試述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的含義、主要工作內(nèi)容和主要評(píng)價(jià)指標(biāo)。