2007年7月房地產(chǎn)投資分析自考試題

浙江省2007年7月自考
房地產(chǎn)投資分析試題
課程代碼：00171

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共20小題，每小題2分，共40分）
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。
1.房地產(chǎn)是指______及固著在其上不可分割的部分以及附帶的各種權(quán)益。（      ）
A.房屋財(cái)產(chǎn) B.土地財(cái)產(chǎn) 
C.建筑物、構(gòu)筑物 D.土地、建筑物
2．商業(yè)物業(yè)的購(gòu)買者大都以______為目的。（      ）
A．自用 B.投資 
C.避稅 D.保值
3．通常情況下，人們往往把對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響的、投資者無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)稱為（      ）
A．個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) B.非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 
C.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) D.持有期風(fēng)險(xiǎn)
4．某一時(shí)點(diǎn)的______是指該時(shí)點(diǎn)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。（      ）
A．凈現(xiàn)金流量 B.現(xiàn)金流入量 
C.現(xiàn)金流出量 D.累計(jì)凈現(xiàn)金流量
5．開發(fā)項(xiàng)目______是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（      ）
A．經(jīng)營(yíng)成本 B.期間費(fèi)用 
C.產(chǎn)品生產(chǎn)成本 D.產(chǎn)品開發(fā)成本
6．我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款利息都是按______計(jì)息的。（      ）
A．單利 
B.復(fù)利
C.間斷復(fù)利 
D.單利（期限在1年以內(nèi)）和復(fù)利（期限在1年以上）
7．房地產(chǎn)開發(fā)中，投資機(jī)會(huì)選擇主要包括______兩個(gè)階段。（      ）
A．投資機(jī)會(huì)尋找和可行性研究 B.投資機(jī)會(huì)的篩選和可行性研究
C.投資機(jī)會(huì)尋找和投資機(jī)會(huì)的篩選 D.投資機(jī)會(huì)分析和獲得土地使用權(quán)
8．在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售階段，對(duì)居住物業(yè)多采取______處理方式。（      ）
A．出售 B.出租
C.出售、出租并舉，以出售為主 D.出售、出租并舉，以出租為主
9．當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，開發(fā)商更為關(guān)注的是（      ）
A．辦理竣工驗(yàn)收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)
B.預(yù)計(jì)的開發(fā)成本是否突破
C.實(shí)際工期較計(jì)劃工期是否有拖延
D.在預(yù)期時(shí)間內(nèi)是否能以預(yù)計(jì)價(jià)格為項(xiàng)目找到買家或使用者
10．由于市場(chǎng)功能的核心是______，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)定義為“是令房地產(chǎn)的買賣雙方走到一起，并就某宗房地產(chǎn)的交易價(jià)格達(dá)成一致的任何安排”。（      ）
A．市場(chǎng)信息的傳遞與反饋 B.交易
C.調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需 D.形成交易價(jià)格
11．房地產(chǎn)的生產(chǎn)過(guò)程和消費(fèi)過(guò)程均需要大量資金，沒有______的參與，房地產(chǎn)市場(chǎng)就難以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（      ）
A．政府及政府機(jī)構(gòu) B.金融機(jī)構(gòu)
C.專業(yè)顧問 D.建筑承包商
12．可行性研究一般分四個(gè)階段，其中______投資估算的精度可達(dá)30%。（      ）
A．投資機(jī)會(huì)研究 B.初步可行性研究
C.詳細(xì)可行性研究 D.項(xiàng)目評(píng)估和決策
13．______是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。（      ）
A．投資機(jī)會(huì)研究 B.初步可行性研究
C.詳細(xì)可行性研究 D.項(xiàng)目評(píng)估和決策
14．房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法包括定性和定量預(yù)測(cè)兩種方法，其中，定量預(yù)測(cè)主要用于市場(chǎng)______預(yù)測(cè)。（      ）
A．短期 B.中期
C.中長(zhǎng)期 D.短期和中期
15．房地產(chǎn)金融就是發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的______的融通。（      ）
A．貨幣資金 B.貨幣信用
C.貨幣資金和貨幣信用 D.資金
16．融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其基本特征是具有（      ）
A．收益性 B.償還性 
C.安全性 D.程序性
17．開發(fā)項(xiàng)目資金大都來(lái)自銀行貸款，在開發(fā)投資過(guò)程中，投資者獲得的貸款通常為______的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)貸款。（      ）
A．以貸款人的信用擔(dān)保
B.只能以項(xiàng)目本身作抵押擔(dān)保
C.只能以項(xiàng)目以外，投資者其他資產(chǎn)作抵押擔(dān)保
D.以項(xiàng)目本身或投資者其他資產(chǎn)作抵押擔(dān)保
18．確定房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的關(guān)鍵是收入總額和準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其經(jīng)營(yíng)收入主要是開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)期間的（      ）
A．財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 B.利息收入 
C.租售收入 D.股息收入
19．______是國(guó)家稅務(wù)部門對(duì)商品流通環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)額和服務(wù)性業(yè)務(wù)收入征收的一種稅。（      ）
A．增值稅 B.所得稅 
C.營(yíng)業(yè)稅 D.城市維護(hù)建設(shè)稅
20．______是所有類型的房地產(chǎn)投資中收益最大同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也是最高的一種。（      ）
A．住宅投資 B.工業(yè)用房投資
C.商業(yè)房地產(chǎn)投資 D.土地投資
二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。
21．商業(yè)零售用房投資通常包括______等類型。（         ）
A．中小型購(gòu)物中心 B.大型購(gòu)物中心 
C.倉(cāng)儲(chǔ)商店及批發(fā)市場(chǎng) D.寫字樓 
E.鋪面房
22．城市維護(hù)建設(shè)稅是按______的實(shí)繳稅額為計(jì)稅依據(jù)的，專用于城市維護(hù)建設(shè)而征收的一種稅。（         ）
A．增值稅 B.所得稅 
C.營(yíng)業(yè)稅 D.房產(chǎn)稅 
E.消費(fèi)稅
23．資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面因素，從投資角度來(lái)看主要有______等因素。（         ）
A．投資利潤(rùn)率 B.通貨膨脹率 
C.風(fēng)險(xiǎn)因素 D.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 
E.機(jī)會(huì)成本
24．無(wú)論投資者投資于土地的目的是開發(fā)或投機(jī)，其______等因素對(duì)投資成功都會(huì)產(chǎn)生較大的影響。（         ）
A．土地的位置 B.土地的屬性 
C.時(shí)機(jī)的選擇 D.機(jī)會(huì)成本 
E.社會(huì)接受程度
25．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地轉(zhuǎn)移的行為，包括______等。（         ）
A．出售 B.交換 
C.抵押 D.出租 
E.贈(zèng)與
三、簡(jiǎn)答題（本大題共5小題，每小題6分，共30分）
26．簡(jiǎn)述利率風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵，說(shuō)明利率的升高對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)產(chǎn)生哪些方面的影響？
27．簡(jiǎn)述投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不同的方面。
28．何為土地使用權(quán)出讓？有哪幾種出讓方式？
29．簡(jiǎn)述在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的不同階段需要聘請(qǐng)的專業(yè)顧問有哪些？
30．通常金融機(jī)構(gòu)主要根據(jù)哪些指標(biāo)來(lái)確定房地產(chǎn)企業(yè)資信等級(jí)？
四、計(jì)算題（8分）
31．有一項(xiàng)投資，投資者投資100萬(wàn)元購(gòu)買一棟住宅用于出租，租期10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬(wàn)元，每二年租金增加10%，在租約期滿后將物業(yè)售出，得到收益90萬(wàn)元，折現(xiàn)率12%，計(jì)算凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率。（注：基準(zhǔn)收益率10%，計(jì)算可利用下表進(jìn)行）。
計(jì)算表                          單位：萬(wàn)元  
年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
投資額 –100          
物業(yè)售出           90
凈租金收入 10 10 11 11 12.1 12.1 13.31 13.31 14.64 14.64 
凈現(xiàn)金流量 –90 10 11 11 12.1 12.1 13.31 13.31 14.64 14.64 90
折現(xiàn)系數(shù)12%           
凈現(xiàn)值           
折現(xiàn)系數(shù)15%           
凈現(xiàn)值1           
折現(xiàn)系數(shù)2           
凈現(xiàn)值2           
五、論述題（12分）
32．試述可行性研究含義、目的和主要作用。