2011年1月房地產(chǎn)評(píng)估自考試題

浙江省2011年1月自考
房地產(chǎn)評(píng)估試題
課程代碼：00122

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。
1._________主要有商業(yè)、文教、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、娛樂等。(      )
A.居住建筑 B.公共建筑 
C.辦公建筑 D.工業(yè)建筑
2._________是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。(      )
A.級(jí)差地租Ⅰ B.級(jí)差地租Ⅱ 
C.絕對(duì)地租 D.壟斷地租
3.貸款比重越大，就會(huì)_________，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)_________。(      )
A.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮  下降 B.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮  上升
C.減少市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求  下降 D.減少市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求  上升
4.在臨海的城市，面海地勢(shì)高的宗地地價(jià)比地勢(shì)低的宗地價(jià)格_________。土地平坦，地價(jià)_________；反之，土地高低不平，地價(jià)_________。(      )
A.高  較高  較低 B.高  較低  較高
C.低  較低  較高 D.低  較高  較低
5.下列屬于估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況的是(      )
A.土地面積、形狀 B.土地使用權(quán)的年限
C.建筑物的工程質(zhì)量、新舊程度 D.建筑物的類型、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)
6.標(biāo)準(zhǔn)宗地的選擇應(yīng)考慮：宗地的面積_________，宗地的形狀宜采用_________。(      )
A.應(yīng)盡量大  不規(guī)則的形狀 B.應(yīng)盡量大  長(zhǎng)方形
C.大小要適中  長(zhǎng)方形 D.大小要適中  不規(guī)則的形狀
7._________的優(yōu)點(diǎn)是定性與定量相結(jié)合，具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡(jiǎn)捷性和實(shí)用性，是針對(duì)大系統(tǒng)中多層次、多目標(biāo)規(guī)劃決策問題的有效決策方法。(      )
A.特爾菲測(cè)定法 B.因素成對(duì)比較法
C.層次分析法 D.哥頓法
8.收益法就是分析估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的_________市場(chǎng)情況，推測(cè)和估計(jì)估價(jià)對(duì)象_________將要獲得的收益，并測(cè)算房地產(chǎn)_________的價(jià)格或價(jià)值。(      )
A.現(xiàn)在  未來  未來 B.未來  未來  在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上
C.過去  未來  未來 D.過去  現(xiàn)在  在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上
9.收益法采用_________作為估價(jià)依據(jù)。(      )
A.實(shí)際收入、實(shí)際費(fèi)用和實(shí)際凈收益
B.實(shí)際收入、實(shí)際費(fèi)用和客觀凈收益
C.客觀收入、實(shí)際費(fèi)用和實(shí)際凈收益
D.客觀收入、客觀費(fèi)用和客觀凈收益
10.評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，選取的資本化率越高，評(píng)估出的價(jià)格會(huì)(      )
A．越低 B.越高 
C.不變 D.符合客觀實(shí)際
11.采用市場(chǎng)比較法，要求所選取的交易案例必須是近期發(fā)生的，這體現(xiàn)了市場(chǎng)比較法哪一個(gè)限制條件？(      )
A.時(shí)間性 B.可替代性 
C.正常性 D.可修正性
12.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日為100）。有一房地產(chǎn)在2006年6月1日的價(jià)格為2000元/m2。對(duì)其作交易日期修正到2006年10月1日的價(jià)格為_________元/m2。(      )
A.1376 B.2308 
C.2558 D.2105
13.市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為_________。(      )
A.1.05 B.0.95 
C.0.98 D.1.03
14.已完成土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)，具有一定的基礎(chǔ)設(shè)施但尚未拆遷的可用于建筑的土地，被稱為_________。(      )
A.生地 B.毛地 
C.熟地 D.凈地
15.運(yùn)用成本法評(píng)估舊房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)于房地合一的舊房地產(chǎn)(      )
A.舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地實(shí)際取得費(fèi)用 建筑物實(shí)際建造成本—建筑物折舊
B.舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地實(shí)際取得費(fèi)用 建筑物重新建造成本—建筑物折舊
C.舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得費(fèi)用 建筑物實(shí)際建造成本—建筑物折舊
D.舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得費(fèi)用 建筑物重新建造成本—建筑物折舊
16.剩余法的基本思路是依據(jù)_________原理。(      )
A.供求關(guān)系 B.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
C.替代 D.投入產(chǎn)出
17.路線價(jià)估價(jià)法采用的原理是土地價(jià)值高低隨距街道距離增大(      )
A.遞減 B.遞增 
C.不變 D.先減后增
18.我國(guó)目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式與_________的公示地價(jià)的表現(xiàn)形式類似，都是_________。(      )
A.德國(guó)          區(qū)片價(jià)和路段價(jià) B.德國(guó)           標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格
C.日本、韓國(guó)    標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格 D.日本、韓國(guó)     區(qū)片價(jià)和路段價(jià)
19.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)的_________，是估價(jià)師提供給委托估價(jià)方的“產(chǎn)品”，_________。(      )
A.最終結(jié)果   是具有一定法律效力的文件
B.最終結(jié)果   不具有法律效力
C.中期結(jié)果   不具有法律效力
D.中期結(jié)果   是具有一定法律效力的文件
20.根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)_________才具有法律效應(yīng)。(      )
A.由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名
B.由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師蓋章
C.加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)的公章后
D.由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)的公章后
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。
1.土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性主要表現(xiàn)在哪些方面？(          )
A.利用方式的唯一性 B.利用方式的多樣性
C.土地區(qū)位的可變性 D.土地資源的無限性
E.土地使用潛力的有限性
2.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，城市區(qū)域因素包括(          )
A.心理因素 B.商服繁華度
C.交通便捷度 D.城市設(shè)施完備度
E.自然條件與環(huán)境質(zhì)量
3.中房指數(shù)的作用包括(          )
A.降低房地產(chǎn)價(jià)格
B.提高房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)
C.為各級(jí)政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措施提供依據(jù)
D.為投資商提供比較準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息
E.為廣大的消費(fèi)者服務(wù)
4.根據(jù)劃分單元采用的手段，單元?jiǎng)澐址椒ǚ譃槭止しê蜋C(jī)助法。手工作業(yè)一般同時(shí)采用一種或幾種方法，這些方法包括(          )
A.主導(dǎo)因素判定法 B.主導(dǎo)因素分值疊置法
C.固定網(wǎng)格法 D.均質(zhì)地域法
E.動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法
5.收益法應(yīng)用的關(guān)鍵和難點(diǎn)是(          )
A.潛在毛收入的估算 B.有效毛收入的估算
C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的估算 D.凈收益的估算
E.資本化率的確定
6.交易實(shí)例應(yīng)搜集的內(nèi)容包括(          )
A.成交價(jià)格 B.成交日期
C.付款方式 D.交易實(shí)例在交易時(shí)的狀態(tài)
E.交易雙方的情況及交易目的
7.征用農(nóng)地時(shí)，主要是對(duì)被征地的農(nóng)業(yè)集體和個(gè)人支付征地費(fèi)和各種補(bǔ)償，包括(          )
A.土地補(bǔ)償費(fèi) B.青苗補(bǔ)償費(fèi)
C.地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D.安置補(bǔ)助費(fèi)
E.房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
8.剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，估算各項(xiàng)成本費(fèi)用時(shí)，專業(yè)費(fèi)用包括(          )
A.建筑設(shè)計(jì)費(fèi) B.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)
C.工程概預(yù)算費(fèi)用 D.不動(dòng)產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)稅
E.市場(chǎng)營(yíng)銷廣告費(fèi)用
9.根據(jù)我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料主要有哪幾類？ (          )
A.宏觀經(jīng)濟(jì)資料 B.土地交易資料
C.交易資料 D.企業(yè)利潤(rùn)和效益資料
E.聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建、土地入股資料
10.由于評(píng)估報(bào)告是記載估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件，所以應(yīng)當(dāng)做到：(          )
A.全面性 B.公正性
C.客觀性 D.準(zhǔn)確性
E.概括性
三、簡(jiǎn)答題(本大題共4小題，每小題5分，共20分)
1.由于房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)和房?jī)r(jià)共同組成的，其價(jià)格特征主要來源于地價(jià)與一般物品價(jià)格的差異性，主要體現(xiàn)在哪些方面？
2.影響土地級(jí)別的因素主要?dú)w