2009年10月房地產評估自考試題

浙江省2009年10月自考
房地產評估試題
課程代碼：00122

一、單項選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分）
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。
1.地球空間和物質總量的固定決定了土地數量和面積的（      ）
A.無限性 B.有限性
C.擴展性 D.伸縮性路線價
2.供人們生活起居的建筑是（      ）
A.商業(yè)建筑 B.工業(yè)建筑
C.公共建筑 D.居住建筑
3.建筑地段地租的基礎是由真正的（      ）
A.生產成本規(guī)定的 B.農業(yè)地租規(guī)定的
C.生產價格決定的 D.壟斷利潤決定的
4.______是指在同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次投資的生產率不同而產生的超額利潤轉化成的地租。（      ）
A.級差地租 B.城市地租
C.級差地租Ⅰ D.級差地租Ⅱ
5.杜能理論的核心是（      ）
A.城市地租 B.農業(yè)區(qū)位地租
C.級差地租 D.建筑地段地租
6.一般來說，在城市化的初期，產業(yè)結構以第一、第二產業(yè)為主，所以（      ）
A.房地產價格較高 B.房地產價格不變
C.房地產價格有變化 D.房地產價格較低
7.1987年，______首次將土地使用權推入市場，通過協議、招標、拍賣三種形式，將3幅土地按50年的期限出讓。（      ）
A.廣州 B.上海
C.深圳 D.武漢
8.因素成對比較法中，若A與B兩因素同等重要，則給A賦值（      ）
A.0.5 B.1
C.5 D.10
9.土地級的數目，根據城市性質、規(guī)模及地域組合的復雜程度劃分，小城市通常分為（      ）
A.1～3級 B.3～5級
C.4～7級 D.5～10級
10.在同等環(huán)境下，建筑物的資本化率______土地的資本化率。（      ）
A.大于 B.小于
C.等于 D.無法確定
11.在收益法估價時，潛在毛收入、凈收益都應按______計算。（      ）
A.天 B.月
C.季 D.年
12.有一房地產，建筑物占其總價值的55%，土地占其總價值的45%。建筑物還原利率為10%，土地的資本化率為8%，則綜合資本化率為（      ）
A．9.5% B.9.1%
C.10.1% D.10%
13.一般在市場比較法選取交易案例時，將______作為正常情況下的交易。（      ）
A.關聯公司之間的買賣 B.破產拍賣
C.購買相鄰房地產 D.在信息透明的市場中交易
14.市場比較法中，以正常交易情況為基準，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，在將可比實例價格修正為正常交易情況價格時，修正系數公式中的（      ）
A.分母小于100 B.分母大于100
C.分母等于100 D.不成立
15. ______是已完成土地使用批準手續(xù)，具有一定基礎設施但尚未拆遷的可用于建筑的土地。（      ）
A.生地 B.毛地
C.熟地 D.里地
16.成本法估價在計算建筑物的耐用年限時，一般采用（      ）
A.主觀耐用年限 B.自然耐用年限
C.經濟耐用年限 D.客觀耐用年限
17.在剩余法估價中，投資回報利潤的計算基數一般為（      ）
A.地價 預期樓價 專業(yè)費用 B.地價 開發(fā)建筑成本費用 專業(yè)費用
C.預計樓價 銷售費用 稅費 D.預期樓價-地價 專業(yè)費用
18.“四三二一”法則屬于______百分率。（      ）
A.加權深度 B.平均深度
C.累計深度 D.單獨深度
19. ______是詳細闡述估價過程的報告。（      ）
A.估價結果報告 B.估價技術報告
C.估價師聲明 D.估價假設和限制條件
20.房地產評估報告的有效期，從完成評估報告的日期開始，一般為（      ）
A.3個月 B.6個月
C.9個月 D.12個月
二、多項選擇題（本大題共10小題，每小題2分，共20分）
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。
21.按權屬關系可將房地產價格分為（          ）
A.單位價格 B.轉讓價格
C.所有權價格 D.使用權價格
E.抵押價格
22.區(qū)位理論目前擁有多種學派，主要包括（          ）
A.成本學派 B.市場學派
C.行為學派 D.宏觀學派
E.微觀學派
23.人口因素對房地產價格的影響表現為______等方面。（          ）
A.人口密度 B.人口素質
C.人口規(guī)模 D.人口數量
E.人口結構
24.區(qū)域性土地價格評估的基本模式包括（          ）
A.以基準地價為基礎 B.以土地定級為基礎
C.以宗地地價為基礎 D.以交易地價為基礎
E.以中房指數為基礎
25.土地定級單元劃分的方法有（          ）
A.層次分析法 B.手工法
C.特爾菲法 D.機助法
E.繪圖法
26.建筑物折舊有多種求取方法，其中包括（          ）
A．指數調整法 B.成新折扣法
C.實際觀察法 D.耐用年限法
E.間接法
27.用剩余法估價時，應正確分析房地產市場行情，正確預測（          ）
A.專業(yè)費用 B.利息
C.房地產銷售價格 D.開發(fā)建設成本
E.開發(fā)商利潤
28.美國為使城市土地的面積單位計算容易，以______的細長形地塊作為標準宗地。（          ）
A．寬一米 B.寬一英尺
C.深100米 D.深120英尺
E.深100英尺
29.可用于基準地價評估的資料有______等幾類。（          ）
A．宏觀經濟資料 B.聯營、聯建、土地入股資料
C.建筑成本資料 D.專業(yè)費用資料
E.土地交易資料
30.工業(yè)用地宗地地價修正系數表中包含（          ）
A.交通狀況修正 B.對外交通便利度修正
C.基礎設施修正 D.自然環(huán)境條件修正
E.容積率修正
三、簡答題（本大題共4小題，每小題5分，共20分）
31.簡答房地產的特性。
32.簡答房地產評估的原則。
33.簡述建筑物重置價格和重建價格的異同點。
34.簡述剩余法在房地產開發(fā)項目評估中的應用。
四、計算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
35.A市某一郊區(qū)的房地產，據調查，其近期年凈收益為180元／平方米，資本化率為10%。現有消息說5年后這一地區(qū)將劃入城區(qū)并興建馬路以及大型綜合百貨商場、配套商業(yè)服務設施，并達到現有市級商業(yè)中心的繁華程度。已知該市現有市級商業(yè)中心地區(qū)類似位置的房地產價格為6000元／平方米。預計新的商業(yè)中心建成使用后，估價對象的價格也可達到6000元／平方米，評估獲知該消息后該郊區(qū)房地產的價格？
36.有一可比實例，2003年6月的交易價格為每平方米3600元，2003年6月至2004年1月該類房地產價格平均每月下降1%，2004年2月至2004年12月該類房地產價格平均每月上漲1.2%，2005年1月至2005年6月該類房地產價格平均每月上漲0.3%。求對該可比實例進行交易日期修正后，2005年3月的價格為多少？
五、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
37.試述房地產評估的程序。
38.試述房地產評估報告的作用。