2010年1月房地產(chǎn)評估自考試題

浙江省2010年1月自考
房地產(chǎn)評估試題
課程代碼：00122

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)
在每小題列出的四個備選項(xiàng)中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。
1.容積率是指地塊上的建筑面積與(      )
A.總面積之比 B.地塊面積之比
C.地下面積之比 D.綠化面積之比
2.房地產(chǎn)價格構(gòu)成具有(      )
A.單一性 B.雙重性
C.多樣性 D.商品性
3.房地產(chǎn)評估的對象是(      )
A.房屋價值 B.土地價值
C.建筑物價值 D.房屋和土地價值
4.韋勃區(qū)位理論是古典______的代表。(      )
A．農(nóng)業(yè)區(qū)位理論 B.工業(yè)區(qū)位理論
C.中心地理論 D.林業(yè)區(qū)位理論
5.由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租稱為(      )
A．絕對地租 B.級差地租
C.壟斷地租 D.城市地租
6.在影響房地產(chǎn)價格的一般因素中，人口因素屬于(      )
A.經(jīng)濟(jì)因素 B.社會因素
C.行政因素 D.心理因素
7.______是影響建筑物價格的個別因素。(      )
A.設(shè)計(jì)水平 B.形狀
C.容積率 D.面積
8.估價機(jī)構(gòu)從正式接受估價委托到完成評估報(bào)告的日期是(      )
A.評估報(bào)告的有效期 B.估價作業(yè)日期
C.估價時點(diǎn) D.評估報(bào)告的時效期
9.______不是中房指數(shù)的特點(diǎn)。(      )
A.全面性 B.系統(tǒng)性
C.地域性 D.較大的波動性
10.一般對外交通設(shè)施服務(wù)半徑為(      )
A.0～10公里 B.0～20公里
C.0～25公里 D.0～30公里
11.收益法中，資本化率實(shí)質(zhì)上是一種(      )
A.資本投資收益率 B.預(yù)資金額收益率
C.銀行利率 D.股市收益率
12.將未來各年的______，以一定的還原利率分別折現(xiàn)為現(xiàn)值，其總和就是房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格。(      )
A.總收益 B.凈收益
C.毛收益 D.年均收益
13.對交易實(shí)例進(jìn)行區(qū)域因素修正是因?yàn)?      )
A.交易實(shí)例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)是處于同一地區(qū)，區(qū)位條件相似
B.交易實(shí)例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū)，區(qū)位因素存在差別
C.交易實(shí)例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格上漲
D.交易實(shí)例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格下降
14.由市場比較法估價得到的房地產(chǎn)價格，稱為(      )
A.積算價格 B.比準(zhǔn)價格
C.收益價格 D.交易價格
15.運(yùn)用成本法評估土地價格的基本公式是：土地價格=取得待開發(fā)土地的費(fèi)用 土地開發(fā)費(fèi)用 (      )
A．開發(fā)利潤 應(yīng)納稅金 投資利息 無形收益
B.開發(fā)利潤 應(yīng)納稅金 投資利息 土地增值收益
C.開發(fā)利潤 客觀費(fèi)用 投資利息 土地增值收益
D.客觀收入 客觀費(fèi)用 投資利息 土地增值收益
16.根據(jù)《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》等有關(guān)規(guī)定，我國房屋完損等級共分為______級。(      )
A.3 B.4
C.5 D.6
17.在剩余法估價中，投資回報(bào)利潤的計(jì)算基數(shù)一般為(      )
A.地價 預(yù)期樓價 專業(yè)費(fèi)用 B.地價 開發(fā)建筑成本費(fèi)用 專業(yè)費(fèi)
C.預(yù)計(jì)樓價 銷售費(fèi)用 稅費(fèi) D.預(yù)期樓價-地價 專業(yè)費(fèi)用
18.路線價估價法是一種評估大量土地的(      )
A.迅速估價方法 B.較慢估價法
C.簡易法 D.延遲法
19.基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價中的期日修正一般根據(jù)(      )
A.地價指數(shù)的變動頻率 B.地價指數(shù)的變動幅度
C.地價的變動幅度 D.房價指數(shù)的變動幅度
20.一般來說，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是(      )
A.由高向低遞增 B.由低向高遞增
C.由高向低遞減 D.由低向高遞減
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)
在每小題列出的五個備選項(xiàng)中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
21.一份完整的估價報(bào)告通常由下列______組成。(         )
A.封面、目錄、致委托人函 B.估價師聲明
C.附件 D.估價技術(shù)報(bào)告
E.估價的假設(shè)和限制條件，估價結(jié)果報(bào)告
22.房地產(chǎn)評估報(bào)告一般有______幾種類型。(         )
A.書信式 B.表格式
C.定型式 D.自由式 
E.混合式
23.土地定級成果圖一般包括(         )
A.土地級別圖 B.土地定級單元圖
C.資料圖 D.作用分值圖 
E.城市平面圖
24.基準(zhǔn)地價對應(yīng)的平均容積率是(         )
A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率
B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率
C.該用途土地在該級別地域的容積率
D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率
E.該用途土地在該級別地域的平均容積率
25.運(yùn)用成本法評估土地價格時，土地開發(fā)費(fèi)用涉及______等項(xiàng)目。(         )
A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) B.土地使用權(quán)出讓金
C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.安置補(bǔ)助費(fèi) 
E.開發(fā)過程中的有關(guān)稅費(fèi)
26.明確估價基本事項(xiàng)主要包括下列(         )
A.明確估價目的 B.明確估價對象
C.明確估價時點(diǎn) D.明確估價業(yè)務(wù) 
E.明確估價地點(diǎn)
27.收益法中只有具備______條件，才能作為有效毛收入。(         )
A.正常利用狀態(tài)下產(chǎn)生的 B.能夠事先預(yù)測的
C.必須持續(xù)獲得的 D.未來實(shí)際收入 
E.現(xiàn)在實(shí)際收入
28.運(yùn)用剩余法估價時，應(yīng)正確分析房地產(chǎn)市場行情，正確預(yù)測(         )
A.專業(yè)費(fèi)用 B.利息
C.房地產(chǎn)銷售價格 D.開發(fā)建設(shè)成本 
E.開發(fā)商利潤
29.______對房產(chǎn)價格的影響，主要是以個人和集團(tuán)的利益為中心。(         )
A.行政因素 B.社會因素
C.城市區(qū)域因素 D.經(jīng)濟(jì)因素 
E.心理因素
30.房地產(chǎn)評估具有______的特點(diǎn)。(         )
A.科學(xué)性 B.實(shí)踐性
C.個別性 D.嚴(yán)肅性 
E.公正性
三、簡答題(本大題共4小題，每小題5分，共20分)
31.簡答房地產(chǎn)價格的種類。
32.簡答房地產(chǎn)評估的程序。
33.簡答資本化率的確定方法。
34.簡答歐美著名的路線價法則。
四、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)
35.有一幢建筑物，其建筑總面積為1000平方米，已使用20年，在估價期日的重置價格為800元／平方米，耐用年數(shù)為40年，殘值率為5%，試用余額遞減法計(jì)算這幢建筑物的年折舊額、折舊總額以及現(xiàn)值。
36.某地塊總面積500平方米，評估該地塊02年10月的買賣價格。資料如下：
選擇A、B、C、D四個實(shí)例，交易日期分別為02年4月；02年3月；01年6月；01年12月，交易單價分別為每平方米600元；610元；520元；700元。
已知：（1）A、B為正常交易，C偏低5%，D偏高10%
（2）01年4月以來，土地價格平均每月比上月上漲1.5%
（3）區(qū)域因素分析：A與待估土地為近鄰地區(qū)，無需比較；而B、C、D與待估土地相比較分別為95；97；106
（4）個別因素分析：待估地塊因地形規(guī)則，周圍環(huán)境較好，故比A、B、C、D分別高出3%；3%；4%；5%
五、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)
37.試述土地定級程序。
38.試述在收益法中確定凈收益時應(yīng)注意的事項(xiàng)。