自考房地產(chǎn)評估試題_浙江省2008年1月自考試卷

浙江省2008年1月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)評估試題

課程代碼：00122
一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)
在每小題列出的四個備選項(xiàng)中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。
1.房地產(chǎn)評估的對象是（      ）
A.房屋 B.土地 
C.建筑物 D.房屋與土地
2.房地產(chǎn)價格構(gòu)成具有（      ）
A.單一性 B.雙重性 
C.多樣性 D.商品性
3.為了消除比較修正過程中出現(xiàn)的各種誤差，一般要求可供比較的交易案例資料至少具有
（      ）
A.2個 B.3個 
C.4個 D.5個
4.杜能理論的核心是（      ）
A.城市地租 B.農(nóng)業(yè)區(qū)位地租 
C.級差地租 D.建筑地段地租
5.理論上，土地價格構(gòu)成可分為地租資本化和_________兩部分。（      ）
A.土地投資與利息 B.建筑開發(fā)成本 
C.專業(yè)費(fèi)用 D.開發(fā)利潤
6.目前我國房地產(chǎn)市場是一個（      ）
A.充分競爭市場 B.不充分競爭市場 
C.一級市場 D.二級市場
7.上世紀(jì)80年代初，_________率先在全國收取土地使用費(fèi)。（      ）
A.廣州 B.上海 
C.深圳 D.武漢
8.“四三二一”法則屬于_________百分率。（      ）
A.加權(quán)深度 B.平均深度 
C.累計深度 D.單獨(dú)深度
9.下列_________不是土地定級因素權(quán)重的確定方法。（      ）
A.特爾菲法 B.因素成對比較法 
C.層次分析法 D.基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法
10._________是詳細(xì)闡述估價過程的報告。（      ）
A.估價結(jié)果報告 B.估價技術(shù)報告 
C.估價師聲明 D.估價假設(shè)和限制條件
11.在收益法估價時，潛在毛收入、凈收益都應(yīng)按_________計算。（      ）
A.天 B.月 
C.季 D.年
12.收益法中的年限修正系數(shù)是（      ）
A.r B.a/r 
C.1-［1/（1+r）n］ D.r/a
13.絕對地租形成的根本原因是（      ）
A.追加投資所帶來的超額利潤 B.土地私有權(quán)的壟斷
C.產(chǎn)品價格的壟斷 D.產(chǎn)品市場的壟斷
14.由市場比較法估價得到的房地產(chǎn)價格，稱為（      ）
A.積算價格 B.比準(zhǔn)價格 
C.收益價格 D.交易價格
15.對較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價格產(chǎn)生全局性影響的因素是（      ）
A.城市區(qū)域因素 B.一般因素 
C.個別因素 D.時間因素
16.成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重置價格或重建價格，_________，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（      ）
A.扣除管理費(fèi) B.扣除稅費(fèi) 
C.扣除折舊 D.扣除保險費(fèi)
17.按不動產(chǎn)總價（售價）的一定比例計算利潤，該比例常稱作（      ）
A.銷售回報(武漢自考)率 B.預(yù)期回報率 
C.投資回報率 D.最低回報率
18.估價對象的_________是指土地房屋的狀態(tài)和與周邊物質(zhì)環(huán)境的相互關(guān)系。（      ）
A.權(quán)益狀況 B.物質(zhì)實(shí)體 
C.客觀存在 D.主觀推測
19._________是市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。（      ）
A.基準(zhǔn)地價 B.標(biāo)定地價 
C.宗地價格 D.城鎮(zhèn)地價
20.土地級的數(shù)目，根據(jù)城市性質(zhì)、規(guī)模及地域組合的復(fù)雜程度劃分，小城市通常分為
（      ）
A.1～3級 B.3～5級 
C.4～7級 D.5～10級

二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)
在每小題列出的五個備選項(xiàng)中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
21.以下_________房地產(chǎn)適合采用收益法進(jìn)行價格評估。（         ）
A.出租房產(chǎn) B.醫(yī)院 
C.博物館 D.學(xué)校 
E.商鋪
22._________的分離，是地租產(chǎn)生的前提。（         ）
A.土地所有權(quán) B.房屋使用權(quán) 
C.土地使用權(quán) D.房屋所有權(quán) 
E.土地占有權(quán)
23.影響建筑物價格的個別因素主要有（         ）
A.建筑結(jié)構(gòu) B.設(shè)計水平 
C.基礎(chǔ)設(shè)施配套 D.規(guī)劃限制 
E.施工質(zhì)量
24.在成本法評估舊有房地產(chǎn)價格時，建筑物折舊的求取方法有（         ）
A.余額遞減法 B.直線法 
C.成新折扣法 D.實(shí)際觀察法 
E.混合法
25.土地定級單元劃分的方法有（         ）
A.層次分析法 B.手工法 
C.特爾菲法 D.機(jī)助法 
E.繪圖法
26.房地產(chǎn)之所以有價格，是由其_________所決定的。（         ）
A.使用價值 B.社會行政 
C.稀缺性 D.自然條件 
E.商品性
27.市場比較法又可以稱為_________等。（         ）
A.投資法 B.現(xiàn)行市價法 
C.原價法 D.交易實(shí)例比較法 
E.資本化法
28.區(qū)域性土地價格評估的基本模式包括（         ）
A.以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ) B.以土地定級為基礎(chǔ) 
C.以宗地地價為基礎(chǔ) D.以交易地價為基礎(chǔ) 
E.以中房指數(shù)為基礎(chǔ)
29._________的地段一般劃分為同一路線價區(qū)段，路線價區(qū)段為帶狀地段。（         ）
A.地價不等 B.地價相等 
C.地段相連 D.地段不連 
E.性質(zhì)相同
30.剩余法估價中，其專業(yè)費(fèi)用包括_________等。（         ）
A.安裝工程費(fèi) B.規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 
C.建筑設(shè)計費(fèi) D.銷售費(fèi) 
E.工程概預(yù)算費(fèi)

三、判斷改錯題（本大題共9小題，每小題2分，共18分）
判斷下列各題，正確的在題后括號內(nèi)打“√”，錯的打“×”，并改正劃線部分。
31.英國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·配第把土地喻為“財富之父”。（      ）
32.大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為5～7類。（      ）
33.成本法估價時，估價中的折舊基數(shù)是建筑物在估價時點(diǎn)的固定資產(chǎn)賬面原值。（      ）
34.房地產(chǎn)評估報告一般有書信式、文字式、表格式三種。（      ）
35.基準(zhǔn)地價對應(yīng)的使用年限，是各用途土地使用權(quán)的最低出讓年期。（      ）
36.當(dāng)前城市基準(zhǔn)地價評估的任務(wù)是評估商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價。（      ）
37.袋地是指里地線以內(nèi)不直接臨街的地塊。（      ）
38.容積率的高低取決于城市規(guī)劃，容積率越大，地價越低；反之，容積率越小，地價越高。
（      ）
39.市場比較法、收益法和剩余法是房地產(chǎn)評估的基本方法。（      ）

四、簡答題（本大題共3小題，每小題4分，共12分）
40.簡答資本化率的確定方法。
41.簡答基準(zhǔn)地價成果圖的表現(xiàn)形式。
42.簡答級差地租Ⅰ與級差地租Ⅱ的區(qū)別。

五、計算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
43.有一可比實(shí)例，2003年6月的交易價格為每平方米3600元，2003年6月至2004年1月該類房地產(chǎn)價格平均每月上漲1%，2004年1月至2004年12月該類房地產(chǎn)價格平均每月下降0.2%，2004年12月至2005年6月該類房地產(chǎn)價格平均每月上升0.3%。求對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后，2005年3月的價格為多少?
44.某學(xué)校的教學(xué)樓要求評估，已知土地面積1000m2，建筑總面積為3000m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)估價師實(shí)地勘察，該房屋成新率為五成。學(xué)校位于城市郊區(qū)，目前該地區(qū)的土地單價為500元/m2，該市當(dāng)前類似房屋的重置成本為2000元/m2，評估該教學(xué)樓現(xiàn)時價格。

六、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
45.試述土地定級程序。
46.試述剩余法的適用范圍。