09年10月自考"資產(chǎn)評估"筆記第四章

　　三、房地產(chǎn)評估程序

　?。ㄒ唬┟鞔_評估基本事項：明確評估本身、目的、基準(zhǔn)日。

　　（二）擬定評估工作方案（三）實地勘查搜集資料

　?。ㄋ模┻x用評估方法評定估算：假設(shè)開發(fā)法、殘余估價法、路線價估價法、基準(zhǔn)地價修正法等。（房地產(chǎn)專用法）

　　（五）確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告

　　第二節(jié)　土地使用權(quán)評估的特點

　　一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)

　　土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

　　土地資產(chǎn)可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進行評估。

　　二、土地的分類及其特性

　?。ㄒ唬┩恋刭Y產(chǎn)及其分類

　　從評估角度，土地是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個立體的概念，可以從縱橫兩方面認(rèn)識。

　　1、按社會經(jīng)濟用途2、按經(jīng)濟地理位置3、按所有權(quán)歸屬4、按利用程度5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢

　　（二）土地資產(chǎn)的特性

　　土地資產(chǎn)的特性，包括自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。

　　土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：1、土地面積的有限性。2、土地空間位置的固定性。3、土地使用價值的永續(xù)性和增值性。4、土地的不可替代性。

　　土地的經(jīng)濟特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：

　　1、用途多樣性。

　　2、經(jīng)濟地理位置的可變性。（2005年4月考過選擇）

　　3、可壟斷性。土地資產(chǎn)的可壟斷性構(gòu)成了土地資產(chǎn)市場價格的基礎(chǔ)。

　　三、土地資產(chǎn)價格體系

　?。ㄒ唬┩恋刭Y產(chǎn)價格類型

　　1、基準(zhǔn)地價?；鶞?zhǔn)地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格。

　　基準(zhǔn)地價評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進行的。

　　定義中可以看到：

　?。?）基準(zhǔn)地價是一個區(qū)域性的平均低價，它可以是級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段地價的平均值；

　?。?）基準(zhǔn)地價是各類用地的平均地價，即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價；

　?。?）基準(zhǔn)地價市政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價格；

　?。?）基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價。

　　2、標(biāo)定地價。

　　標(biāo)定地價是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。

　　定義中可以看到：（1）標(biāo)定地價市政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價；

　?。?）在一般情況下，標(biāo)定地價不進行大面積的評估，只是在進行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估；

　?。?）標(biāo)定地價也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。

　　3、土地使用權(quán)出讓底價。

　　土地使用權(quán)出讓底價，是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、轉(zhuǎn)讓價格。

　　地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格是使用者將以取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價格。

　　5、出租價格。

　　地產(chǎn)出租價格亦稱土地使用權(quán)租金價格，其價格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。

　　（1）土地使用者之間所形成的租金價格。

　?。?）國家與土地使用者之間形成的租金價格。

　　除上述地價外，還有土地交易成交價格、抵押價格等。

　　基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和土地使用權(quán)出讓價格之間，既有區(qū)別又有聯(lián)系。

　　它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。

　　基準(zhǔn)地價是標(biāo)定地價評估的基礎(chǔ)，標(biāo)定地價又是土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)。

　　基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價的主要區(qū)別是，前者是大面積評估的區(qū)域平均地價，后兩者則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價。

　　土地使用權(quán)出讓底價和標(biāo)定地價也是有區(qū)別的，土地使用權(quán)出讓底價主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價，即土地使用權(quán)出讓前政府控制的最低標(biāo)價；標(biāo)定地價則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土地級別或地段的基準(zhǔn)地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內(nèi)的宗地的評估地價。

　　標(biāo)定地價是政府認(rèn)定并公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。

　　目前我國城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級市場和二級市場。

　　一級市場亦稱政府批租市場，是政府壟斷市場。

　　二級市場是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場的總和，在國家法律規(guī)定的范圍內(nèi)充分競爭。

　?。ǘ┩恋刭Y產(chǎn)價格的特點

　　1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定。

　　2、土地價格主要由土地的需求決定。

　　3、土地價格具有明顯的區(qū)域性。

　　4、土地價格的上漲性。①土地需求上升；②資本的邊際收益率會下降。

　　四、影響地產(chǎn)價格的因素

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