09年10月自考"資產評估"筆記第四章

　　三、房地產評估程序

　?。ㄒ唬┟鞔_評估基本事項：明確評估本身、目的、基準日。

　?。ǘM定評估工作方案（三）實地勘查搜集資料

　?。ㄋ模┻x用評估方法評定估算：假設開發(fā)法、殘余估價法、路線價估價法、基準地價修正法等。（房地產專用法）

　?。ㄎ澹┐_定評估結果，撰寫評估說明和報告

　　第二節(jié)　土地使用權評估的特點

　　一、土地使用權及其實質

　　土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。

　　土地資產可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體企業(yè)資產的構成要素隨整體企業(yè)一并進行評估。

　　二、土地的分類及其特性

　?。ㄒ唬┩恋刭Y產及其分類

　　從評估角度，土地是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個立體的概念，可以從縱橫兩方面認識。

　　1、按社會經濟用途2、按經濟地理位置3、按所有權歸屬4、按利用程度5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢

　?。ǘ┩恋刭Y產的特性

　　土地資產的特性，包括自然特性和經濟特性兩個方面。

　　土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：1、土地面積的有限性。2、土地空間位置的固定性。3、土地使用價值的永續(xù)性和增值性。4、土地的不可替代性。

　　土地的經濟特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：

　　1、用途多樣性。

　　2、經濟地理位置的可變性。（2005年4月考過選擇）

　　3、可壟斷性。土地資產的可壟斷性構成了土地資產市場價格的基礎。

　　三、土地資產價格體系

　　（一）土地資產價格類型

　　1、基準地價?；鶞实貎r是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。

　　基準地價評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進行的。

　　定義中可以看到：

　?。?）基準地價是一個區(qū)域性的平均低價，它可以是級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段地價的平均值；

　?。?）基準地價是各類用地的平均地價，即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價；

　?。?）基準地價市政府在一定時期內評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權價格；

　?。?）基準地價是單位土地面積的地價。

　　2、標定地價。

　　標定地價是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內的價格。

　　定義中可以看到：（1）標定地價市政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價；

　?。?）在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是在進行土地使用權出讓、轉讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估；

　?。?）標定地價也是確定土地使用權出讓底價的參考和依據(jù)。

　　3、土地使用權出讓底價。

　　土地使用權出讓底價，是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。

　　4、轉讓價格。

　　地產轉讓價格是使用者將以取得的土地使用權轉讓給第三者，由第三者向轉讓者所支付的一種價格。

　　5、出租價格。

　　地產出租價格亦稱土地使用權租金價格，其價格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。

　　（1）土地使用者之間所形成的租金價格。

　?。?）國家與土地使用者之間形成的租金價格。

　　除上述地價外，還有土地交易成交價格、抵押價格等。

　　基準地價、標定地價和土地使用權出讓價格之間，既有區(qū)別又有聯(lián)系。

　　它們都不是地產交易市場的成交地價，但都起著調控市場交易地價的作用。

　　基準地價是標定地價評估的基礎，標定地價又是土地使用權出讓底價評估的參考和依據(jù)。

　　基準地價和標定地價、土地使用權出讓底價的主要區(qū)別是，前者是大面積評估的區(qū)域平均地價，后兩者則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價。

　　土地使用權出讓底價和標定地價也是有區(qū)別的，土地使用權出讓底價主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價，即土地使用權出讓前政府控制的最低標價；標定地價則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土地級別或地段的基準地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內的宗地的評估地價。

　　標定地價是政府認定并公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。

　　目前我國城市地產市場按土地使用權流轉方式，可劃分為一級市場和二級市場。

　　一級市場亦稱政府批租市場，是政府壟斷市場。

　　二級市場是土地使用權的轉讓、出租、抵押市場的總和，在國家法律規(guī)定的范圍內充分競爭。

　?。ǘ┩恋刭Y產價格的特點

　　1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產成本決定。

　　2、土地價格主要由土地的需求決定。

　　3、土地價格具有明顯的區(qū)域性。

　　4、土地價格的上漲性。①土地需求上升；②資本的邊際收益率會下降。

　　四、影響地產價格的因素

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