09年10月自考"資產(chǎn)評估"筆記第四章

09年10月自考"資產(chǎn)評估"筆記第四章

第四章　房地產(chǎn)評估

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)評估概述

　　一、房地產(chǎn)的概念

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在國外一般稱之為不動產(chǎn)。

　　1、實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。

　　2、權(quán)益（物權(quán)）是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。

　　3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括他與重要場所的距離。距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離。

　　二、房地產(chǎn)的特征

　　（一）位置固定性：房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它的空間位置是固定的。

　?。ǘ┠陀眯裕簭哪撤N意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。建筑物一經(jīng)建造完成，其壽命是相當(dāng)長的。

　　（三）影響因素多樣性：房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。

　　（四）投資大量性：其投資數(shù)額是可觀的。

　　（五）保值增值趨勢

　　三、房地產(chǎn)評估程序

　?。ㄒ唬┟鞔_評估基本事項(xiàng)：明確評估本身、目的、基準(zhǔn)日。

　?。ǘM定評估工作方案（三）實(shí)地勘查搜集資料

　　（四）選用評估方法評定估算：假設(shè)開發(fā)法、殘余估價(jià)法、路線價(jià)估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。（房地產(chǎn)專用法）

　?。ㄎ澹┐_定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報(bào)告

　　第二節(jié)　土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)

　　一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)

　　土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

　　土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對象進(jìn)行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進(jìn)行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評估。

　　二、土地的分類及其特性

　?。ㄒ唬┩恋刭Y產(chǎn)及其分類

　　從評估角度，土地是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個(gè)立體的概念，可以從縱橫兩方面認(rèn)識。

　　1、按社會經(jīng)濟(jì)用途2、按經(jīng)濟(jì)地理位置3、按所有權(quán)歸屬4、按利用程度5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢

　?。ǘ┩恋刭Y產(chǎn)的特性

　　土地資產(chǎn)的特性，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩個(gè)方面。

　　土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：1、土地面積的有限性。2、土地空間位置的固定性。3、土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。4、土地的不可替代性。

　　土地的經(jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：

　　1、用途多樣性。

　　2、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。（2005年4月考過選擇）

　　3、可壟斷性。土地資產(chǎn)的可壟斷性構(gòu)成了土地資產(chǎn)市場價(jià)格的基礎(chǔ)。

　　三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系

　?。ㄒ唬┩恋刭Y產(chǎn)價(jià)格類型

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

　　基準(zhǔn)地價(jià)評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的。

　　定義中可以看到：

　?。?）基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)區(qū)域性的平均低價(jià)，它可以是級別或區(qū)段的平均地價(jià)，也可以是路段地價(jià)的平均值；

　?。?）基準(zhǔn)地價(jià)是各類用地的平均地價(jià)，即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價(jià)；

　?。?）基準(zhǔn)地價(jià)市政府在一定時(shí)期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價(jià)格；

　　（4）基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。

　　2、標(biāo)定地價(jià)。

　　標(biāo)定地價(jià)是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

　　定義中可以看到：（1）標(biāo)定地價(jià)市政府評估的具體地塊的地價(jià)，即宗地地價(jià)；

　?。?）在一般情況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評估，只是在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評估；

　　（3）標(biāo)定地價(jià)也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。

　　3、土地使用權(quán)出讓底價(jià)。

　　土地使用權(quán)出讓底價(jià)，是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

　　地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是使用者將以取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價(jià)格。

　　5、出租價(jià)格。

　　地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格，其價(jià)格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。

　?。?）土地使用者之間所形成的租金價(jià)格。

　　（2）國家與土地使用者之間形成的租金價(jià)格。

　　除上述地價(jià)外，還有土地交易成交價(jià)格、抵押價(jià)格等。

　　基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓價(jià)格之間，既有區(qū)別又有聯(lián)系。

　　它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價(jià)，但都起著調(diào)控市場交易地價(jià)的作用。

　　基準(zhǔn)地價(jià)是標(biāo)定地價(jià)評估的基礎(chǔ)，標(biāo)定地價(jià)又是土地使用權(quán)出讓底價(jià)評估的參考和依據(jù)。

　　基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)的主要區(qū)別是，前者是大面積評估的區(qū)域平均地價(jià)，后兩者則是具體到宗地或地塊的地價(jià)，亦稱宗地地價(jià)。

　　土地使用權(quán)出讓底價(jià)和標(biāo)定地價(jià)也是有區(qū)別的，土地使用權(quán)出讓底價(jià)主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機(jī)因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價(jià)，即土地使用權(quán)出讓前政府控制的最低標(biāo)價(jià)；標(biāo)定地價(jià)則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土地級別或地段的基準(zhǔn)地價(jià)水平進(jìn)行修正，或用其他方法評估的一定時(shí)期內(nèi)的宗地的評估地價(jià)。

　　標(biāo)定地價(jià)是政府認(rèn)定并公開的地價(jià)，而出讓底價(jià)則是不公開的地價(jià)。

　　目前我國城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級市場和二級市場。

　　一級市場亦稱政府批租市場，是政府壟斷市場。

　　二級市場是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場的總和，在國家法律規(guī)定的范圍內(nèi)充分競爭。

　?。ǘ┩恋刭Y產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)

　　1、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。

　　2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定。

　　3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性。

　　4、土地價(jià)格的上漲性。①土地需求上升；②資本的邊際收益率會下降。

　　四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　（一）一般因素

　　影響地價(jià)的一般因素是指對土地價(jià)格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。

　　1、行政因素。

　　2、社會因素。

　　3、經(jīng)濟(jì)因素。（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。（2）居民收入和消費(fèi)水平。（3）物價(jià)變動。

　?。?）儲蓄和投資水平、財(cái)政收支和金融狀況、利率水平的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

　　4、其他一般因素。

　　（二）區(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素。

　　1、影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素。

　　（1）商業(yè)繁華程度。（2）交通便捷度。（3）環(huán)境優(yōu)劣度。（4）規(guī)劃限制。（5）其他因素。