2021年湖北自考房地產(chǎn)投資課程考試大綱

第一部分  課程性質(zhì)與目標(biāo)
一、課程性質(zhì)與特點(diǎn)

《投資學(xué)》是全國高等教育自學(xué)考試經(jīng)濟(jì)管理類投資理財(cái)專業(yè)的必修課程，是為培養(yǎng)和檢驗(yàn)自學(xué)應(yīng)考者的房地產(chǎn)投資基本知識和實(shí)踐能力而設(shè)置的一門專業(yè)課程。

二、課程目標(biāo)與基本要求
本課程教學(xué)的基本目標(biāo)是培養(yǎng)學(xué)生掌握房地產(chǎn)投資的基本概念、基本理論和基本方法，適應(yīng)從事個(gè)人投資理財(cái)和為客戶投資理財(cái)工作的需要。要求學(xué)生了解房地產(chǎn)投資的基本原理和基本策略，把握房地產(chǎn)投資的基本概念和范疇，熟悉房地產(chǎn)投資的基本方法和技能，具有運(yùn)用房地產(chǎn)投資理論和方法分析、解決實(shí)踐問題的初步能力。
三、與本專業(yè)其他課程的關(guān)系
本課程依據(jù)投資學(xué)的基本理論，結(jié)合房地產(chǎn)投資的特殊性以及我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際情況，對房地產(chǎn)投資基本理論和方法進(jìn)行了較為系統(tǒng)的介紹，是投資理財(cái)專業(yè)的一門應(yīng)用性專業(yè)課程。學(xué)習(xí)本課程要求具有投資學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等方面的相應(yīng)知識。



第二部分  考核內(nèi)容與考核目標(biāo)
第一章  房地產(chǎn)投資基本問題
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章主要介紹房地產(chǎn)投資基本概念和基本理論。通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)投資的含義和類別，房地產(chǎn)投資的目的和特性；熟悉房地產(chǎn)投資的一般程序和基本分析內(nèi)容；了解房地產(chǎn)投資的產(chǎn)生和發(fā)展趨勢。
二、考核知識點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）房地產(chǎn)投資的定義和分類、房地產(chǎn)投資的目的和特性（重點(diǎn)）
識記：投資、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)資產(chǎn)、房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益、房地產(chǎn)直接投資、房地產(chǎn)間接投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資、現(xiàn)金流收益、避稅收益、銷售收益
理解：房地產(chǎn)投資的定義、房地產(chǎn)投資的目的、房地產(chǎn)投資的特性。
應(yīng)用：收集資料，比較房地產(chǎn)投資與股票、基金等投資工具之間的收益和風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)投資的一般程序和房地產(chǎn)投資基本分析內(nèi)容（次重點(diǎn)）
識記：房地產(chǎn)投資分析、可行性分析、財(cái)務(wù)分析
理解：房地產(chǎn)投資的一般程序；房地產(chǎn)投資分析的必要性、任務(wù)，房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析與投資分析的不同。
應(yīng)用：收集資料，了解不同國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資程序的異同。
（三）房地產(chǎn)投資的產(chǎn)生和未來發(fā)展趨勢（一般）
識記：工業(yè)化、城市化、個(gè)人投資、機(jī)構(gòu)投資
理解：房地產(chǎn)投資產(chǎn)生于近代資本主義工業(yè)化和城市化時(shí)期。工業(yè)革命刺激了城市的發(fā)展，資本主義商品經(jīng)濟(jì)得以充分發(fā)展，房屋和土地得以商品化并進(jìn)入市場，構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的客體，才形成房地產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生了房地產(chǎn)投資。現(xiàn)代城市化的大發(fā)展，為資本主義房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展提供了機(jī)會(huì)，推動(dòng)了房地產(chǎn)投資的大規(guī)模增加。未來房地產(chǎn)投資將從個(gè)人投資轉(zhuǎn)為機(jī)構(gòu)法人投資，從單一房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)為多房地產(chǎn)資產(chǎn)投資組合投資，從國內(nèi)房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)為全球性房地產(chǎn)投資，從實(shí)體的投資轉(zhuǎn)為財(cái)務(wù)的投資。
應(yīng)用：收集資料，總結(jié)中國房地產(chǎn)投資發(fā)展?fàn)顩r。
第二章  住宅投資                          
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章主要介紹住房投資的相關(guān)知識。通過本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解住宅的含義和分類，以及我國城市住宅投資基本狀況，掌握住宅投資的含義、分類與特點(diǎn)，住宅開發(fā)投資的影響因素，自住型和投資型新房購置的選擇要素，自住型和投資型二手房購置的選擇要素；熟悉新房開發(fā)和置業(yè)投資的含義和程序，新房、二手房聯(lián)動(dòng)投資，以租養(yǎng)房的含義、類型、運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)。
二、考核知識點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）住宅投資的含義、分類與特點(diǎn)，住宅開發(fā)投資的影響因素，自住型和投資型新房、二手房購置的選擇要素（重點(diǎn)）
識記：住宅投資、自住型購置、投資型購置、新房、二手房
理解：住宅投資的含義與分類。住宅投資是目前房地產(chǎn)投資最主要的一種類型，較為注重居民生活方式與生活需求，投資內(nèi)容和方式較為單一、易于掌控，回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)相對較低，金融支持力度最大，也容易出現(xiàn)過熱，政府干預(yù)最為深入和全面。住宅開發(fā)投資過程中注重市場需求分析、區(qū)位選擇、投資時(shí)機(jī)選擇、項(xiàng)目策劃和開發(fā)方式的選擇等。新房、二手房置業(yè)投資中，因用于自住和純粹投資之間的不同，在區(qū)位、時(shí)機(jī)、住宅產(chǎn)品、交易方式以及物業(yè)服務(wù)注重程度等方面表現(xiàn)出一定的差異。
應(yīng)用：住宅投資特點(diǎn)對房地產(chǎn)投資分析有何影響？
（二）新房開發(fā)投資和置業(yè)投資的含義和程序，新房、二手房聯(lián)動(dòng)投資，以租養(yǎng)房的含義、類型、運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)（次重點(diǎn)）
識記：聯(lián)動(dòng)投資、以租養(yǎng)房、以房養(yǎng)老/倒按揭
理解：新房開發(fā)投資和置業(yè)投資的含義和程序。新房、二手房聯(lián)動(dòng)投資。以租養(yǎng)房是一種較為常見的以租養(yǎng)房的投資形式，是指投資者在房地產(chǎn)二級市場上用按揭方式購買新建居住物業(yè)，而后在三級市場上出租物業(yè)以獲取的租金收入來償還按揭月供，主要有買新租舊和買新租新兩種類型，都存在租金收益容易波動(dòng)與銀行月供款較為固定之間的風(fēng)險(xiǎn)。
應(yīng)用：了解身邊不同形式的住房投資形式。

（三）住宅的含義、分類和特點(diǎn)（一般）
識記：住宅、商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、學(xué)區(qū)房、商住兩用房、養(yǎng)老物業(yè)
理解：住宅是指由服務(wù)人類居住為主要目的的土地及建筑物所組成的供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆课菁捌錂?quán)利，在我國不同的發(fā)展階段可以劃分成不同的類別，在現(xiàn)階段主要分為商品住宅和保障性住宅、買賣住宅和租賃住宅等。
應(yīng)用：收集資料，了解我國城市住宅供應(yīng)的基本狀況。
第三章  商業(yè)房地產(chǎn)投資
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章主要介紹商業(yè)房地產(chǎn)投資的相關(guān)知識。通過對本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解商業(yè)房地產(chǎn)的含義、分類和特點(diǎn)，以及我國商業(yè)房地產(chǎn)投資的發(fā)展?fàn)顩r；掌握商業(yè)房地產(chǎn)投資的含義、分類與特點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資的影響因素；熟悉商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的含義、特點(diǎn)和程序，一手商鋪和二手商鋪投資的含義、特點(diǎn)和程序。
二、考核知識點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）商業(yè)房地產(chǎn)投資的含義、分類與特點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資的影響因素（重點(diǎn)）
識記： 商業(yè)房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資模式
理解： 商業(yè)房地產(chǎn)投資的含義、類型與特點(diǎn)。    商業(yè)房地產(chǎn)投資是一種重要的房地產(chǎn)投資類型，是指投入資金用于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)建造或者將資金投入已運(yùn)行的商業(yè)房地產(chǎn)或購買商業(yè)房地產(chǎn)的有關(guān)證券，以獲得相應(yīng)收益的一種房地產(chǎn)投資行為；較為注重選址、商業(yè)研究和商業(yè)運(yùn)營管理，在開發(fā)經(jīng)營上遵循社會(huì)專業(yè)分工，回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)相對更高，對金融支持的要求較高。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中注重市場分析，尤其是商圈分析和商業(yè)研究，對區(qū)位選擇要求高，遵循先商業(yè)規(guī)劃后建筑設(shè)計(jì)的次序，盡早組建專業(yè)招商組織，重視商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理，著眼于商業(yè)經(jīng)營收益和商業(yè)物業(yè)的長期增值，對經(jīng)營能力要求極高等；商業(yè)房地產(chǎn)在其發(fā)展過程中，因各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和投資環(huán)境的不同，出現(xiàn)了各具特色的開發(fā)投資模式。商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資中，區(qū)位是首要考慮的因素，產(chǎn)品是基礎(chǔ)，再結(jié)合考慮時(shí)機(jī)以及投資經(jīng)營稅費(fèi)等因素。
應(yīng)用：商業(yè)房地產(chǎn)投資特點(diǎn)對房地產(chǎn)投資分析有何影響？
（二）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的含義、特點(diǎn)和程序，一手商鋪和二手商鋪投資的含義、特點(diǎn)和程序（次重點(diǎn)）
識記：商鋪、產(chǎn)權(quán)式商鋪、一手商鋪、二手商鋪
理解：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的含義、特點(diǎn)和程序。在我國，商鋪是主要的小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)投資實(shí)物對象。一手商鋪屬增量物業(yè)，由投資者直接向開發(fā)商購買，因此，投資者在面對開發(fā)商時(shí)交易地位嚴(yán)重弱勢，而且交易時(shí)間較短，對投資者的專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)要求較高。二手商鋪屬存量商鋪，一般運(yùn)行過一段時(shí)間，因此，投資對象可見性高，產(chǎn)權(quán)清晰，有較多選擇，投資可控性較高，投資回收速度較快，風(fēng)險(xiǎn)相對較小。
應(yīng)用：了解身邊不同形式的商鋪投資形式。
（三）商業(yè)房地產(chǎn)的含義、分類和特點(diǎn)（一般）
識記： 商業(yè)房地產(chǎn)、近鄰型，社區(qū)型，區(qū)域型，超區(qū)域型，銷品茂、商業(yè)街、商業(yè)綜合體
理解：商業(yè)房地產(chǎn)有廣義和狹義之分，廣義上是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)，也稱收益性房地產(chǎn)；狹義上是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)，在國外稱為零售地產(chǎn)。這里指的是狹義的商業(yè)房地產(chǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)作為商業(yè)服務(wù)業(yè)的生產(chǎn)資料，主要滿足經(jīng)營需求，提供商業(yè)經(jīng)營和公共服務(wù)空間，適應(yīng)多樣化用途，與城市發(fā)展關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)，具有較高的投資性，其價(jià)值取決于所經(jīng)營的行業(yè)與經(jīng)營能力。商業(yè)房地產(chǎn)可以從所經(jīng)營的行業(yè)類型、消費(fèi)行為、建筑形式、市場范圍、規(guī)模以及運(yùn)作模式等角度劃分為不同的類型。
應(yīng)用：收集資料，了解我國商業(yè)房地產(chǎn)投資的發(fā)展?fàn)顩r。
第四章  寫字樓及其他房地產(chǎn)投資
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章介紹除住宅、商業(yè)房地產(chǎn)之外的其他物業(yè)投資的有關(guān)知識。通過本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)的含義、分類和特點(diǎn)，以及三類房地產(chǎn)投資在我國的發(fā)展?fàn)顩r；掌握寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資的含義和影響因素；熟悉寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)的投資特點(diǎn)。
二、考核知識點(diǎn)與考核