2008年10月房地產(chǎn)評(píng)估自考試題

浙江省2008年10月自考
房地產(chǎn)評(píng)估試題
課程代碼：00122

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分）
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。
1.路線價(jià)估價(jià)法的理論基礎(chǔ)是（     ）
A.迭加原理 B.替代原理
C.延長(zhǎng)原理 D.插補(bǔ)原理
2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的（     ）
A.生產(chǎn)成本規(guī)定的 B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的
C.生產(chǎn)價(jià)格決定的 D.壟斷利潤決定的
3.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的有效期，從完成評(píng)估報(bào)告的日期開始，一般為（     ）
A.3個(gè)月 B.6個(gè)月
C.9個(gè)月 D.12個(gè)月
4.在市場(chǎng)比較法選取交易案例時(shí)，一般將_______作為正常情況下的交易。（     ）
A.關(guān)聯(lián)公司之間的買賣 B.破產(chǎn)拍賣
C.購買相鄰房地產(chǎn) D.在信息透明的市場(chǎng)中交易
5.基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是該用途土地在該級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)的（     ）
A.平均容積率 B.容積率
C.實(shí)際容積率 D.參考容積率
6.在路線價(jià)估價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的（     ）
A.街道寬度 B.臨街深度
C.街道長(zhǎng)度 D.街道曲度
7.在市場(chǎng)比較法中，將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為待估對(duì)象所處區(qū)域條件下的價(jià)格，是通過（     ）
A.交易日期修正 B.交易情況修正
C.區(qū)域因素修正 D.個(gè)別因素修正
8._____是已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，具有一定基礎(chǔ)設(shè)施但尚未拆遷的可用于建筑的土地。（     ）
A.生地 B.毛地
C.熟地 D.里地
9.在剩余法估價(jià)中，開發(fā)商合理利潤的計(jì)算基數(shù)為（     ）
A.地價(jià) B.地價(jià) 開發(fā)建筑成本
C.地價(jià) 開發(fā)建筑成本 專業(yè)費(fèi)用 D.地價(jià) 開發(fā)建筑成本 專業(yè)費(fèi)用 利息
10.地球空間和物質(zhì)總量的固定決定了土地?cái)?shù)量和面積的（     ）
A.無限性 B.有限性
C.擴(kuò)展性 D.伸縮性
11.評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)以______，據(jù)此反映現(xiàn)實(shí)土地支付地租、地價(jià)的能力。（     ）
A.容積率為主 B.土地覆蓋率為主
C.土地的使用年限為主 D.規(guī)劃的土地利用狀態(tài)為主
12.商業(yè)用地宗地地價(jià)修正表含有（     ）
A.宗地條件修正 B.交通條件修正
C.進(jìn)深修正 D.樓層分層修正
13.一般來說，在城市化的初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，所以（     ）
A.房地產(chǎn)價(jià)格較高 B.房地產(chǎn)價(jià)格不變
C.房地產(chǎn)價(jià)格有變化 D.房地產(chǎn)價(jià)格較低
14.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告，按照內(nèi)容和側(cè)重點(diǎn)分為工作報(bào)告和（     ）
A.送文函 B.技術(shù)報(bào)告
C.附錄 D.補(bǔ)充說明
15.因素成對(duì)比較法中，若X與Y兩因素同等重要，則給X賦值（     ）
A.0.5 B.1
C.5 D.10
16.基準(zhǔn)地價(jià)的估價(jià)中，通過資料的收集、整理和修正，最后可用的資料應(yīng)具有______，以提高其可信度和準(zhǔn)確度。（     ）
A.可替性 B.可分性
C.可比性 D.可換性
17.在同等環(huán)境下，土地的資本化率______建筑物的資本化率。（     ）
A.大于 B.小于
C.等于 D.無法確定
18.調(diào)查______，對(duì)確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)及租金水平有著非常密切的關(guān)系。（     ）
A.土地的大小 B.地塊的位置
C.地塊的權(quán)利狀況 D.不動(dòng)產(chǎn)利用要求
19.根據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》等有關(guān)規(guī)定，我國房屋完損等級(jí)共分為______類。（     ）
A.3 B.4
C.5 D.6
20.市場(chǎng)比較法的核心是必須用______進(jìn)行比較。（     ）
A.相似的市場(chǎng)資料 B.同樣的市場(chǎng)資料
C.已發(fā)生的市場(chǎng)資料 D.推測(cè)的市場(chǎng)資料
二、多項(xiàng)選擇題（本大題共10小題，每小題1分，共10分）
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。
21.按權(quán)屬關(guān)系可將房地產(chǎn)價(jià)格分為（       ）
A.單位價(jià)格 B.轉(zhuǎn)讓價(jià)格
C.所有權(quán)價(jià)格 D.使用權(quán)價(jià)格
E.抵押價(jià)格
22．運(yùn)用成本法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，土地開發(fā)費(fèi)用涉及______等項(xiàng)目。（       ）
A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) B.土地使用權(quán)出讓金
C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.安置補(bǔ)助費(fèi)
E.耕地占用費(fèi)
23.人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量及（       ）
A.人口密度 B.人口素質(zhì)
C.人口規(guī)模 D.人口總量
E.人口結(jié)構(gòu)
24.中房指數(shù)與其他的指數(shù)相比，具有（       ）
A.全面性 B.系統(tǒng)性
C.地域性 D.較小波動(dòng)性
E.可比性
25.路線價(jià)估價(jià)法的關(guān)鍵是路線價(jià)的附設(shè)和（       ）
A.深度修正率的確定 B.資本化率的確定
C.總地價(jià)的確定 D.城市規(guī)劃用途的確定
E.標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定
26.收益法中只有具備______條件，才能作為有效毛收入。（       ）
A.正常利用狀態(tài)下產(chǎn)生的 B.能夠事先預(yù)測(cè)的
C.必須持續(xù)獲得的 D.未來實(shí)際收入
E.現(xiàn)在實(shí)際收入
27.應(yīng)用市場(chǎng)比較法，必須注意該方法的限制條件，才能保證評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。這些限制條件有（       ）
A.實(shí)踐性 B.風(fēng)險(xiǎn)性
C.可替代性 D.正常性
E.可修正性
28.區(qū)位理論目前擁有多種學(xué)派，主要包括（       ）
A.成本學(xué)派 B.市場(chǎng)學(xué)派
C.行為學(xué)派 D.宏觀學(xué)派
E.微觀學(xué)派
29.運(yùn)用剩余法估價(jià)時(shí)，應(yīng)正確分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，正確預(yù)測(cè)（       ）
A.專業(yè)費(fèi)用 B.利息
C.房地產(chǎn)銷售價(jià)格 D.開發(fā)建設(shè)成本
E.開發(fā)商利潤
30.城市基礎(chǔ)設(shè)施完善度一般通過______來衡量。（       ）
A.設(shè)施類型是否齊備 B.設(shè)施水平高低
C.作用保證率 D.設(shè)施利用率
E.設(shè)施返修率
三、判斷改錯(cuò)題（本大題共9小題，每小題2分，共18分）
判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“√”，錯(cuò)誤的打“”，并改正劃線部分。
31．在我國，土地的權(quán)益主要指土地的使用權(quán)和所有權(quán)以及由此派生的一系列其他的權(quán)益。
（     ）
32．土地自然條件的差別是絕對(duì)地租形成的自然條件和基礎(chǔ)。（     ）
33．人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。（     ）
34．基準(zhǔn)地價(jià)代表每宗土地的價(jià)格。（     ）
35．衡量公交便捷度的主要標(biāo)志是每個(gè)土地單元擁有的公交站點(diǎn)數(shù)量。（     ）
36．所謂類似房地產(chǎn)，是指在同一供需圈內(nèi)，在用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件等方面與待估對(duì)象一樣的房地產(chǎn)。（     ）
37．成本估價(jià)法中所依據(jù)的成本應(yīng)該是開發(fā)或建造類似房地產(chǎn)的實(shí)際成本。（     ）
38．在現(xiàn)有路線價(jià)法則中，“四三二一”法則屬于一個(gè)算術(shù)法則。（     ）
39．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估包括基準(zhǔn)地價(jià)確定一個(gè)環(huán)節(jié)。（     ）
四、簡(jiǎn)答題（本大題共3小題，每小題4分，共12分）
40．簡(jiǎn)答基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則。
41．簡(jiǎn)答特爾菲法測(cè)定權(quán)重的基本程序。
42．簡(jiǎn)答城市區(qū)域因素的主要內(nèi)容。
五、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
43．A市某一郊區(qū)的房地產(chǎn)，其近期價(jià)格水平為1500元／平方米，年凈收益為180元／平方米，資本化率為12%?，F(xiàn)有消息說5年后這一地區(qū)將劃入城區(qū)并興建馬路以及大型綜合百貨商場(chǎng)、配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，并達(dá)到現(xiàn)有市級(jí)商業(yè)中心的繁華程度。已知該市現(xiàn)有市級(jí)商業(yè)中心地區(qū)類似位置的房地產(chǎn)價(jià)格為4000元／平方米。預(yù)計(jì)新的商業(yè)中心建成使用后，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格也可達(dá)到4000元／平方米，試評(píng)估獲知該消息后該郊區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格。
44．某市有一幅5000平方米的土地?cái)M出讓。在城市規(guī)劃中，該地屬于住宅用地，建筑容積率規(guī)定為2。根據(jù)調(diào)查，有關(guān)住宅的售價(jià)、開發(fā)建設(shè)成本、稅費(fèi)以及正常利潤率資料如下：
（1）住宅單價(jià)2600元；
（2）建設(shè)期2年，建筑成本和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；
（3）建筑成本：1200元/㎡；
（4）專業(yè)費(fèi)為建筑成本的10%；
（5）利息按年利率10%計(jì)算；
（6）管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用總計(jì)30萬元；
（7）投資利潤率按20%計(jì)算；
（8）經(jīng)營稅金及附加按售價(jià)的5.5%計(jì)算。
試估算該地塊的單價(jià)和樓面地價(jià)。
六、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）