2007年1月房地產(chǎn)評估自考試題

浙江省2007年1月自考
房地產(chǎn)評估試題
課程代碼：00122

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。
1.專為人們進行各類公共活動的建筑是（　　　）
A.公共建筑 B.居住建筑
C.工業(yè)建筑 D.商業(yè)建筑
2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的（　　?。?br /> A.生產(chǎn)成本規(guī)定的 B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的
C.生產(chǎn)價格決定的 D.壟斷利潤決定的
3.房地產(chǎn)評估的主要難點是（　　?。?br /> A.當(dāng)?shù)厥袌鲂星樽兓环€(wěn)定
B.國際市場行情變化不穩(wěn)定
C.影響房地產(chǎn)價格的因素極其復(fù)雜且難把握
D.影響房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的
4.進行房地產(chǎn)估價，首先要有（　　?。?br /> A.估價對象 B.估價業(yè)務(wù)
C.估價目的 D.估價機會
5.土地級的數(shù)目，根據(jù)城市性質(zhì)、規(guī)模及地域組合的復(fù)雜程度劃分，通常中等城市為（　　　）
A.1～3級 B.3～5級
C.4～7級 D.5～10級
6.收益法是以______為基礎(chǔ)的，它說明，決定房地產(chǎn)價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。（　　?。?br /> A.預(yù)期原理 B.過去理論
C.未來理論 D.收益理論
7.收益法中資本化率等同于一定的（　　?。?br /> A.投資資金 B.預(yù)資金額
C.銀行利率 D.資金
8.運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，在因素修正時需要具有豐富經(jīng)驗的估價師來確定
（　　?。?br /> A.土地還原利率 B.各有關(guān)修正系數(shù)
C.如何計算容積率修正 D.如何計算土地使用年期修正
9.成本估價時，土地開發(fā)費用為100萬元，開發(fā)期二年，投資在兩年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款利率為10%，則投資利息為（　　　）
A.21萬元 B.10萬元
C.19萬元 D.15萬元
10.新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價（　　?。?br /> A.不包含整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本
B.應(yīng)當(dāng)是把整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分攤到可出售土地面積上
C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費
D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
11.剩余法在評估待開發(fā)土地中運用得（　　?。?br /> A.最少 B.最為廣泛
C.最難 D.最一般
12.剩余法確定項目最高開發(fā)費用是為了使開發(fā)利潤保持在（　　?。?br /> A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍
C.合理范圍 D.期望范圍
13.剩余法估價中調(diào)查土地位置時，要掌握土地所在城市的（　　?。?br /> A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況
C.生活狀況 D.設(shè)施狀況
14.路線價估價法是一種評估大量土地的（　　?。?br /> A.迅速估價方法 B.較慢估價法
C.簡易法 D.延遲法
15.標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的（　　?。?br /> A.街道寬度 B.臨街深度
C.街道長度 D.街道曲度
16.路線價法是（　　　）
A.是對臨街道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度
B.選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均水平價格
C.配合深度價格修正率表和其他價格修正率表，計算出臨街該道路的其他土地價格的一種估價方法
D.所有以上答案的綜合
17.基準(zhǔn)地價的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有（　　?。?br /> A.可比性 B.可替性
C.可分性 D.可換性
18.基準(zhǔn)地價評估資料應(yīng)具有（　　　）
A.長期性 B.遠期性
C.遠瞻性 D.近期性
19.測算出的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)一般用于（　　?。?br /> A.基準(zhǔn)地價確定 B.標(biāo)定地價評估
C.地產(chǎn)稅的確定 D.地租的確定
20.估價機構(gòu)從正式接受估價委托到完成評估報告的日期是（　　?。?br /> A.評估報告的有效期 B.估價作業(yè)日期
C.估價工作結(jié)束日期 D.評估報告的時效期
二、多項選擇題(本大題共15小題，每小題1分，共15分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
1.下列屬于房地產(chǎn)價格的基本特征的是（　　　　　）
A.從評估的角度看，房地產(chǎn)價格實質(zhì)是一種權(quán)益價格
B.價格構(gòu)成的雙重性
C.可用租金的形式表示
D.無統(tǒng)一的市場，價格的個別性強
E.受折舊的影響小，增值性強
2.房地產(chǎn)價格按交易方式的不同可分為（　　　　?。?br /> A.拍賣價 B.招標(biāo)價 C.建筑物價格
D.協(xié)議價格 E.生地價
3.影響房地產(chǎn)價格的一般因素分為下列（　　　　?。?br /> A.政策因素 B.經(jīng)濟因素 C.社會因素
D.心理因素 E.政治因素
4.影響房地產(chǎn)價格的因素通?？煞诸悶椋ā　　　　。?br /> A.自然因素 B.一般因素 C.城市區(qū)域因素
D.行政因素 E.個別因素
5.中房指數(shù)是根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)的特點，以房地產(chǎn)市場交易價格為核心設(shè)計的指數(shù)系統(tǒng)，他的特點主要有（　　　　?。?br /> A.全面性 B.系統(tǒng)性 C.地域性
D.較小的波動性 E.盲目性
6.房地產(chǎn)的收入分為（　　　　?。?br /> A.經(jīng)營收入 B.毛收入 C.潛在毛收入
D.凈收益 E.有效毛收入
7.運用市場比較法所必須遵循的合法性具有的兩個方面的含義是（　　　　?。?br /> A.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別
B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似
C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)
D.沒有土地使用證的房地產(chǎn)也可以
E.交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別
8.用成本法的實際觀察法計算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是（　　　　　）
A.要求估價人員具有充分的鑒定技術(shù)
B.要求估價人員具有實際操作經(jīng)驗
C.要求被估對象為新建筑物
D.要求被估對象為舊建筑物
E.僅對一些特殊建筑物進行估價
9.剩余法估價開發(fā)商購買土地時，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了
（　　　　?。?br /> A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件
D.社會條件 E.經(jīng)濟條件
10.運用剩余法估價的步驟有（　　　　　）
A.調(diào)查不動產(chǎn)的基本情況
B.選擇最佳的開發(fā)利用方式
C.預(yù)測不動產(chǎn)開發(fā)完成后的收益
D.測算更新或開發(fā)總投資
E.確定開發(fā)利潤和估算待估不動產(chǎn)價格
11.房地產(chǎn)估價中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：（　　　　?。?br /> A.城市規(guī)劃 B.法律法規(guī) C.市場條件
D.經(jīng)濟條件 E.生活條件
12.路線價法四三二一法則中，超過100英尺土地第二、四個25英尺的土地價值分別是路線價的（　　　　　）
A.9% B.6% C.7%
D.8% E.4%
13.基準(zhǔn)地價對應(yīng)的平均容積率是（　　　　?。?br /> A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率
B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率
C.該用途土地在該級別地域的容積率
D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率
E.該用途土地在該級別地域的平均容積率
14.商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表中包含（　　　　　）
A.進深修正 B.寬度修正 C.使用年限修正
D.公用設(shè)施完備 E.容積率修正
15.一份完整的估價報告通常由下列（　　　　?。?br /> A.封面、目錄、致委托人函
B.估價師聲明
C.估價的假設(shè)和限制條件，估價結(jié)果報告
D.估價技術(shù)報告
E.附件
三、簡答題(本大題共5小題，每小題5分，共25分)
1.根據(jù)我國實際情況，簡單列舉房地產(chǎn)價格的種類。
2.簡述區(qū)位理論對房地產(chǎn)估價的作用。
3.簡述影響房地產(chǎn)價格的主要社會因素。
4.簡述市場比較法中可比實例的選取的要求。
5.簡述編寫房地產(chǎn)評估報告的基本要求。
四、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)
1.試述房地產(chǎn)評估的原則。
2.試述土地定級的工作程序。
五、計算題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)
1. 已知某宗房地產(chǎn)在70年使用權(quán)、資本化率為10％下的價格為2000元/m2。試求該宗房地產(chǎn)在無限年限、資本化率為12％及50年使用權(quán)、資本化率為8％下的價格。
2. 某建筑物，總建筑面積為1200平方米，在估價時點時，已使用12年。該建筑物的重置價格600元/m2，耐用年限40年。估價師經(jīng)現(xiàn)場勘察認為該建筑物剩余使用年限為30年，殘值率5％。試用直線折舊法計算其年折舊額，折舊總額，并估計其現(xiàn)值。