自考房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估試題_浙江省2009年1月自考試卷

浙江省2009年1月自考房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估試題

課程代碼：00972
一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。
1.真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格是(      )
A.市場(chǎng)價(jià)格 B.評(píng)估價(jià)格 
C.理論價(jià)格 D.基準(zhǔn)價(jià)格
2.容積率是指地塊上的總建筑面積與_________之比。(      )
A.建筑底層面積 B.總土地面積
C.建筑使用面積 D.地塊綠化面積
3.引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的是(      )
A.裝修改造 B.通貨膨脹 
C.居民收入增加 D.改進(jìn)物業(yè)管理
4.將土地的總價(jià)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格是(      )
A.土地單價(jià) B.樓面地價(jià) 
C.生地價(jià) D.熟地價(jià)
5.一套總價(jià)30萬(wàn)元的房產(chǎn)，在實(shí)際交易中約定一年后一次付清，若資金折現(xiàn)率為10%，則其實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格分別是(      )
A.28.57萬(wàn)元，30萬(wàn)元 B.30萬(wàn)元，28.57萬(wàn)元
C.30萬(wàn)元，27萬(wàn)元 D.27萬(wàn)元，30萬(wàn)元
6.房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值是指(      )
A.損毀建筑物的價(jià)值
B.損毀的建筑物的價(jià)值及可能的連帶損失，包括土地價(jià)值
C.損毀的建筑物的價(jià)值及可能的連帶損失，不包括土地價(jià)值
D.損毀的建筑物的價(jià)值和土地價(jià)值
7.臨時(shí)用地不能當(dāng)作長(zhǎng)久用地來(lái)估價(jià)，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)作完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)作獨(dú)有的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，這是遵循了房地產(chǎn)估價(jià)原則的(      )
A.最高最佳使用原則 B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
C.合法原則 D.公平原則
8.最適宜采用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)類型是(      )
A.出售型房地產(chǎn) B.保有型房地產(chǎn)
C.工廠類房地產(chǎn) D.自用型房地產(chǎn)
9.某房地產(chǎn)2006年5-10月的價(jià)格指數(shù)為76.7、85.0、89.3、97.1、96.2、98.1（以2005年1月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在2006年5月的單價(jià)為1800元/m2，進(jìn)行交易日期修正到2006年10月的價(jià)格為(      )
A.2121.5元/m2 B.2302.2元/m2
C.2500.2元/m2 D.1765.8元/m2
10.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，不需要考慮的內(nèi)容是(      )
A.居住人數(shù) B.區(qū)位 
C.土地使用年限 D.面積和結(jié)構(gòu)
11.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的名稱因估價(jià)方法有所不同，其中用_________估算的結(jié)果通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格。(      )
A.成本法 B.比較法 
C.假設(shè)開發(fā)法 D.收益法
12.在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是(      )
A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值
B.投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
C.銷售稅費(fèi)
D.開發(fā)成本和管理費(fèi)用
13.在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為_________，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為_________。(      )
A.經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) B.經(jīng)濟(jì)壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)
C.自然壽命，實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) D.自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)
14.房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，成本法和比較法都是根據(jù)(      )
A.預(yù)期原理 B.假設(shè)原理 
C.供求原理 D.替代原理
15.收益法是建立在_________的觀念上的。(      )
A.投資有利潤(rùn) B.貨幣具有時(shí)間價(jià)值
C.投資有風(fēng)險(xiǎn) D.貨幣會(huì)貶值
16.在收益法估價(jià)中需要求取的凈收益應(yīng)該是(      )
A.有形收益 B.無(wú)形收益 
C.實(shí)際收益 D.客觀收益
17.下列依據(jù)比較法衍生而來(lái)的評(píng)估方法是(      )
A.假設(shè)開發(fā)法 B.成本法
C.收益法 D.路線價(jià)法
18.全封閉高速公路對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是_________的，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是_________的。(      )
A.負(fù)向，正向 B.正向，不確定
C.負(fù)向，不確定 D.不確定，負(fù)向
19.影響路線價(jià)的因素中，對(duì)路線價(jià)地價(jià)影響較大的是(      )
A.寬度 B.長(zhǎng)度 
C.深度 D.高度
20.估價(jià)機(jī)構(gòu)從正式接受估價(jià)委托到完成評(píng)估報(bào)告的日期是(      )
A.評(píng)估報(bào)告的有效期 B.估價(jià)作業(yè)日期
C.估價(jià)工作結(jié)束日期 D.評(píng)估報(bào)告的時(shí)效期

二、多項(xiàng)選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。
1.房地產(chǎn)的區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括
(          )
A.租金水平 B.交通可及性和便捷性
C.在區(qū)域中的地位 D.與重要場(chǎng)所的距離 
E.周圍環(huán)境、景觀
2.政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般通過(guò)以下_________特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)。(          )
A.征用權(quán) B.警察權(quán) 
C.征稅權(quán) D.充公權(quán) 
E.贖回權(quán)
3.會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的因素(          )
A.裝修改造 B.通貨膨脹 
C.建安成本上升 D.環(huán)境惡化 
E.區(qū)域人口減少
4.如果某類房地產(chǎn)需求缺乏價(jià)格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為
(          )
A.0.5 B.1.0 
C.1.5 D.0.1 
E.3.0
5.成本法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，銷售階段應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括(          )
A.營(yíng)業(yè)稅 B.所得稅 
C.教育費(fèi)附加 D.消費(fèi)稅
E.調(diào)節(jié)稅
6.按房地產(chǎn)的存在形態(tài)可將房地產(chǎn)價(jià)格分為(          )
A.土地價(jià)格 B.轉(zhuǎn)讓價(jià)格 
C.建筑物價(jià)格 D.房地價(jià)格 
E.抵押價(jià)格
7.下列因素中，會(huì)導(dǎo)致建筑物物質(zhì)上折舊的是(          )
A.工藝改進(jìn) B.風(fēng)吹日曬 
C.設(shè)計(jì)過(guò)時(shí) D.現(xiàn)行政策重大改變 
E.使用磨損

三、簡(jiǎn)答題（本大題共4小題，前3小題各5分，第4小題7分，共22分）
1.哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力？
2.簡(jiǎn)述引起建筑物折舊的因素。
3.有哪幾種主(武漢自考)要情形需要補(bǔ)交地價(jià)？
4.一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告具體包括哪些內(nèi)容？

四、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題5分，共10分)
1.某宗熟地土地面積為2000m2，規(guī)劃建筑面積是5000m2，適宜建造一幢寫字樓。建安費(fèi)用為1500元/m2，管理費(fèi)用為建安費(fèi)用的6%，建設(shè)期為2年，假設(shè)成本費(fèi)用均勻投入。預(yù)計(jì)該寫字樓在建成時(shí)可全部售出，平均價(jià)格為5000元/m2，銷售費(fèi)用為售價(jià)的2%。折現(xiàn)率為10%，試用動(dòng)態(tài)假設(shè)開發(fā)法測(cè)算該土地的總價(jià)。
2.一宗標(biāo)準(zhǔn)臨街矩形地塊甲的總價(jià)36萬(wàn)元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為50英尺，運(yùn)用四三二一法則，求地塊乙的總地價(jià)為多少？

五、案例綜合題(本大題共14分)
估價(jià)對(duì)象為一幢供出租使用的商店，該商店的土地使用年限是30年，從1997年10月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層各300m2。一層于1999年10月1日租出，租期10年，期間的年租金是2160元/m2，二層一直空置。在2007年時(shí)欲把該商場(chǎng)整體出租，附近類似商場(chǎng)的正常年租金均為2500元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用始終保持平均每月20元/m2不變。設(shè)資本化率為9%。問(wèn)：（1）簡(jiǎn)述收益法的操作步驟。(7分)
（2）試估算該商場(chǎng)2007年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。(7分)