自考《房地產(chǎn)法》復(fù)習(xí)資料（2）

　　21 國企改革中，經(jīng)批準(zhǔn)后保留劃撥方式處置土地使用權(quán)的情形：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，遠(yuǎn)土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)，以及國有企業(yè)合并、兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的；③在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；④國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的。

　　22 土地利用與保護(hù)的原則包括：①十分珍惜、合理利用土地的原則；②切實(shí)保護(hù)耕地的原則；③全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管制土地的原則；④開發(fā)、利用與整治保護(hù)相結(jié)合的原則。土地利用與保護(hù)的內(nèi)容：①土地利用總體規(guī)劃制度；②土地開發(fā)制度；③耕地的特殊保護(hù)制度；④土地調(diào)查和統(tǒng)計(jì)制度。

　　23 土地利用總體規(guī)劃：是各級(jí)人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)土地的需求，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局較長時(shí)間的總體安排和布局。它是國家實(shí)行土地用途管制的依據(jù)。

　　成片開發(fā)：是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的簡稱。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或轉(zhuǎn)讓、出租地面性建筑物。

　　24 為實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，土地管理法規(guī)定的相應(yīng)制度：①從規(guī)劃上保證總量平衡；②實(shí)行土地用途管制制度；③實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度；④實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度；⑤禁止閑置和荒蕪耕地。

　　25 土地利用年度計(jì)劃編制的依據(jù)：①國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃；②國家產(chǎn)業(yè)政策；③土地利用總體規(guī)劃；④建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際情況。

　　26 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)：是指對(duì)基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)而依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護(hù)區(qū)域。

　　27 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度的內(nèi)容：①需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)；②實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度；③禁止破壞基本農(nóng)田；④實(shí)行基本農(nóng)田地力等級(jí)評(píng)定制度；⑤實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書制度?；巨r(nóng)田：是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。

　　28 應(yīng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)來加強(qiáng)管理的耕地：①經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；②有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；③蔬菜生產(chǎn)基地；④農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集（鎮(zhèn)）建設(shè)用地區(qū)周遍的耕地，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。

　　29 土地開發(fā)：是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。開墾土地成為土地開發(fā)的一種具體形式。土地開發(fā)的原則：①符合土地利用總體規(guī)劃；②保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化；③農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)；④保護(hù)開發(fā)者利益。

　　土地復(fù)墾：是指對(duì)在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動(dòng)。

　　30 建設(shè)用地：是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地等。農(nóng)村宅基地：是農(nóng)村村民建設(shè)住宅所使用的集體土地，包括居住用房和附屬建筑所使用的土地。

　　31 國家建設(shè)征用土地：是國家運(yùn)用其行政權(quán)力把農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國家所有的行為。其法律特征為：①征地主體的唯一性；②征地行為的行政性；③征地條件的補(bǔ)償性。征地費(fèi)用的構(gòu)成：①土地補(bǔ)償費(fèi)；②安置補(bǔ)助費(fèi)；③青苗補(bǔ)償費(fèi)；④地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；⑤新菜地開發(fā)建設(shè)基金；⑥土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi)?？梢陨暾?qǐng)臨時(shí)用地的兩種情況：建設(shè)施工需要和地質(zhì)勘察需要。

　　32 房屋所有權(quán)：是所有人依法對(duì)自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)的種類包括：國有房屋所有權(quán)、集體房屋所有權(quán)、私有房屋所有權(quán)、外產(chǎn)房屋所有權(quán)、中外合資房屋所有權(quán)和其他性質(zhì)的房產(chǎn)所有權(quán)。

　　33 房屋共有：是兩個(gè)或兩個(gè)以上主體對(duì)同一房屋共同享有所有權(quán)。其特征：①主體有兩個(gè)或兩個(gè)以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有；②客體是同一項(xiàng)房產(chǎn)；③房屋共有存在著對(duì)內(nèi)、對(duì)外兩種關(guān)系。房屋共有分共同共有和按份共有兩種形式。

　　房屋共同共有：是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)共有的某項(xiàng)房屋平等地、不分份額地享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。其特征：①共有人之間不分份額、完全平等，即每個(gè)共有人都對(duì)整個(gè)共有房屋享有所有權(quán)；②共有人對(duì)共有房屋享有共同的權(quán)利，并承擔(dān)共同的義務(wù)；③共有房屋在共同共有關(guān)系存續(xù)期間沒有分清份額，只有在共同共有關(guān)系消滅時(shí)方能分清份額。

　　房屋按份共有：是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房屋按照確定的份額享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。其特征：①主體各有份額，即對(duì)同一房屋享有明確具體的份額；②每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓；③每個(gè)共有人按照各自的份額，對(duì)共有房產(chǎn)分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。

　　34 在處理房屋按份共有關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)掌握的原則：①一個(gè)或數(shù)個(gè)共有人要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他共有人不得妨礙其行使權(quán)利；②共有人出售自己的份額時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利；③按份共有房產(chǎn)的分割必須保持房屋的使用價(jià)值，不能采用損害房屋的使用價(jià)值的分割方法，對(duì)其中不能分割或分割有損其價(jià)值的，可以折價(jià)補(bǔ)償、變價(jià)分割。

　　35 土地使用權(quán)：是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。土地使用權(quán)的特征：①權(quán)利的派生性。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中派生出來的他物權(quán)；②客體的有限性。土地使用權(quán)的客體僅限于地面；③目的的特殊性。目的在于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)；④取得的法定性。土地使用權(quán)的取得必須經(jīng)過法定程序；⑤使用的期限性。土地使用權(quán)是有期限的。

　　36 土地使用權(quán)的取得主要有：原始取得和傳來取得兩種。原始取得的主要方式是有償出讓和行政劃撥。傳來取得的方式包括通過轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權(quán)的主體等方式。

　　37 國家對(duì)土地使用權(quán)主體變更的限制主要表現(xiàn)在：①限制國有企業(yè)與機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)；②限制公民與法人、非法人組織之間流轉(zhuǎn)；③限制中國人與外國人之間以及外國人相互之間流轉(zhuǎn)。

　　38 建筑物區(qū)分所有權(quán)：是指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)所構(gòu)成。其特征：①復(fù)合性；②專有所有權(quán)的主導(dǎo)性；③一體性；④權(quán)利主體身份的多重性。

　　39 住房部分產(chǎn)權(quán)：是指城鎮(zhèn)居民對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。

　　40 房地產(chǎn)相鄰權(quán)：即房地產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。其特征為：①房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)所有人或使用人；②房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的；③相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時(shí)所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身；④房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰關(guān)系人之間的權(quán)利義務(wù)。

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