自學(xué)考試《房地產(chǎn)法》筆記第十章

　　第十章 物業(yè)管理法律制度

　　一、物業(yè)管理概述

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理沿革：

　　1、傳統(tǒng)物業(yè)管理：起源于19世紀(jì)60年代的英國。

　　2、我國物業(yè)管理：我國內(nèi)地的物業(yè)管理受香港的物業(yè)管理影響，起源于20世紀(jì)80年代，以廣州、深圳發(fā)展得最早。

　?。ǘ┪飿I(yè)管理的概念、特點(diǎn)和原則：

　　1、物業(yè)管理的概念：是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對(duì)其物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的活動(dòng)。

　　2、物業(yè)管理的特點(diǎn)：（1）物業(yè)管理的社會(huì)化；（2）物業(yè)管理的專業(yè)化；（3）物業(yè)管理的市場化。

　　3、物業(yè)管理的原則：（1）業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則；（2）物業(yè)管理公司實(shí)行合同聘用的原則；（3）社會(huì)化管理、企業(yè)化經(jīng)營原則；4、由物業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一的、全方位、多層次管理服務(wù)的原則。

　　（三）物業(yè)管理的內(nèi)容：1、常規(guī)性的公共服務(wù)；2、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)；3、委托性的特約服務(wù)。

　?。ㄋ模┎煌猛镜奈飿I(yè)的管理：

　　1、寫字樓管理；2、住宅管理；3、公共商業(yè)樓宇管理；4、旅游賓館管理；5、工業(yè)廠房管理。

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理的基本環(huán)節(jié)：1、物業(yè)管理的策劃階段；2、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；3、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段；4、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。

　?。┓课菪蘅樄芾砗头课菰O(shè)備管理：

　　1、房屋修繕管理：是指物業(yè)公司按照一定的科學(xué)管理制度和程序及維修技術(shù)管理要求，對(duì)受委托管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕技術(shù)管理。

　　2、房屋設(shè)備管理：是指以一定的科學(xué)管理制度和程序，按照一定的技術(shù)管理要求，對(duì)受管理的房產(chǎn)共用設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。

　　3、房屋修繕管理和設(shè)備管理費(fèi)用：物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的2%，在向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì)，屬全體業(yè)主共同擁有。物業(yè)管理維修基金由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門設(shè)立?？钯~戶代為管理，不得挪作他用；物業(yè)共同部位、共同設(shè)備、設(shè)備維修、設(shè)施維修、更新時(shí)，其費(fèi)用從物業(yè)管理維修基金增值部分開支，增值部分不足以開支的，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分應(yīng)向業(yè)主收回；物業(yè)管理維修基金的使用，由物業(yè)管理公司提出年度計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施，物業(yè)管理公司每半年公布一次物業(yè)管理維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。因使用不當(dāng)或人為而造成物業(yè)共同部分損壞的，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應(yīng)依照建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定》，劃分應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。租賃房屋的修繕，由租賃雙方約定修繕責(zé)任。

　　二、業(yè)主管理權(quán)

　?。ㄒ唬I(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的概念：

　　1、業(yè)主的概念：是指物業(yè)的所有人。

　　2、業(yè)主大會(huì)的概念：是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。

　　3、業(yè)主委員會(huì)的概念：是在物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主選舉的成員組成的，代表和維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益的自治管理組織。

　?。ǘI(yè)主大會(huì)和業(yè)主公約：

　　1、業(yè)主大會(huì)的權(quán)利：（1）選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)組成人員；（2）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3）通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)的章程；（4）、批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同；（5）決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；（6）決定物業(yè)管理的其他重要事項(xiàng)。

　　2、業(yè)主大會(huì)的召開：（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主第一次大會(huì)。在物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到一定比例時(shí)，應(yīng)召開第一次業(yè)主大會(huì)；（2）業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議，每年至少召開一次；（3）業(yè)主大會(huì)的特別會(huì)議，經(jīng)持有一定比例投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于接到提議后10天內(nèi)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)；（4）召開業(yè)主大會(huì)的法定人數(shù)，必須在住用業(yè)主中持有占多數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能召開。

　　3、業(yè)主大會(huì)的議題：（1）聽取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告；（2）審議和通過上一年度財(cái)務(wù)決算報(bào)告和下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算；（3）審議與通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》等文件；（4）決定物業(yè)管理公司的選聘、續(xù)聘與改聘；（5）業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉與委員的增減；（6）需討論決定的其他事項(xiàng)。

　　4、業(yè)主公約：是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾，并對(duì)全體業(yè)主和使用人有共同約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

　　（三）業(yè)主委員會(huì)：

　　1、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位：業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，受業(yè)主大會(huì)和廣大業(yè)主監(jiān)督。

　　2、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生與組織：（1）業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生：①第一屆業(yè)主委員會(huì)，在物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下由第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生；②業(yè)主委員會(huì)每屆任期一般為2年，由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

　?。?）業(yè)主委員會(huì)的組織：①根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小，業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員若干名，其中主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生；②業(yè)主委員會(huì)主任通常由主要業(yè)主代表擔(dān)任，住宅小區(qū)可選熱心公眾事業(yè)、對(duì)物業(yè)管理有較多了解、有一定威信和組織工作能力的人擔(dān)任；③業(yè)主委員會(huì)聘任執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以不是本會(huì)委員；④業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、執(zhí)行秘書為兼職或?qū)Ｂ?。主任、副主任、?zhí)行秘書和經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的其他人員可根據(jù)承擔(dān)的工作情況獲適當(dāng)津貼，津貼由業(yè)主分?jǐn)偅虎輼I(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。每屆任期一般為2年，可連選連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。

　　3、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)：（1）業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利：①召集和主持業(yè)主大會(huì)；②草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案、修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過；③采取公開招標(biāo)等方式聘請物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托合同；④審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)通常由業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司據(jù)此提出測算依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂物業(yè)管理委托合同予以確定；⑤審議年度管理工作計(jì)劃，年度費(fèi)用預(yù)算；⑥檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作；⑦監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；⑧業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　（2）業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)：①籌備業(yè)主大會(huì)并負(fù)責(zé)向其報(bào)告工作；②執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議，接受所有業(yè)主的監(jiān)督；③貫徹執(zhí)行督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)住用戶開展多種形式的宣傳教育；④嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；⑤接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府對(duì)物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的要求。

　　三、物業(yè)委托管理

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理公司的法律地位：

　　1、物業(yè)管理公司的概念：是指根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)報(bào)酬的經(jīng)濟(jì)組織。

　　2、物業(yè)管理公司的法律地位：（1）物業(yè)管理公司依合同實(shí)施物業(yè)管理，其管理權(quán)源于業(yè)主；（2）物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，與業(yè)主委員會(huì)在法律地位上是平等的；（3）物業(yè)管理公司必須與業(yè)主委員會(huì)合作，實(shí)施對(duì)物業(yè)的管理。

　?。ǘ┪飿I(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)：（1）權(quán)利：①根據(jù)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法；②依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；③依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)；④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；⑥有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；⑦可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。

　?。?）義務(wù)：①履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營；②接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；③重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)；④接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)；⑤定期向全體業(yè)主公布管理費(fèi)用收支賬目；⑥物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)。

　　四、加強(qiáng)物業(yè)管理立法，完善物業(yè)管理體制

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)代物業(yè)管理對(duì)傳統(tǒng)房屋管理的挑戰(zhàn)：略

　?。ǘ┱畬?duì)物業(yè)管理市場的監(jiān)督、管理：一是在立法上還須加強(qiáng)；二是民主管理意識(shí)仍需加強(qiáng)；三是有的地方政府物業(yè)管理體制仍未理順。

　　（三）物業(yè)管理公司的規(guī)模效益和科學(xué)管理：現(xiàn)階段的物業(yè)管理有幾種方式，一種是由開發(fā)公司組織成立物業(yè)管理公司管理物業(yè)，這是未成立業(yè)主委員會(huì)之前的普遍現(xiàn)象；一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理；一種是由房管部門所屬房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)管理企業(yè)，管理原先已管理的公房。

　　按照規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論，企業(yè)只有達(dá)到一定生產(chǎn)規(guī)模才能形成最佳效益。目前我國物業(yè)管理絕大多數(shù)仍未形成規(guī)模效益，物業(yè)管理公司只管一幢物業(yè)或一個(gè)住宅小區(qū)，而清潔、保安、維修、綠化等都必須有專門人才，物業(yè)管理成本大，加大了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。現(xiàn)代化的物業(yè)管理急需有規(guī)模、上檔次的物業(yè)管理集團(tuán)。