自考《房地產(chǎn)法》復習資料（3）

　　41 房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類：①因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系；②因相鄰環(huán)境保護而發(fā)生的相鄰關(guān)系；③因險情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系；④因相鄰通風、采光、管線設置而發(fā)生的相鄰關(guān)系。

　　42 異產(chǎn)毗連房屋：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設備和附屬建筑物而為不同的所有人共有的房屋。

　　43 處理相鄰關(guān)系應注意的原則：①是否有利于生產(chǎn)發(fā)展；②是否有利于方便人民生活；③是否有利于團結(jié)互助；④是否公平合理。

　　44 房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項權(quán)利進行登記，依法確認房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)登記的主要內(nèi)容之一。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能有：產(chǎn)權(quán)確認功能、公示功能和管理功能。

　　45 在世界各國的立法中，關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力主要有兩種：一是成立要件主義；二是對抗要件主義。房地產(chǎn)權(quán)屬登記及其效力的規(guī)定，主要有德國法模式、托倫斯模式和法國模式三種。從實踐來看，我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為成立要件主義。

　　46 房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。

　　房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的全過程，大體包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證和稅費發(fā)證等五道程序。

　　47 地產(chǎn)權(quán)屬登記：是房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設用地使用權(quán)及他項權(quán)利均進行注冊登記和發(fā)證的一種制度。按登記的時間和內(nèi)容的不同，地產(chǎn)權(quán)屬登記可分為初始登記和變更登記。初始登記的程序：①申報；②地籍調(diào)查；③權(quán)屬審核；④注冊登記；⑤頒發(fā)土地證書。變更登記的程序：①變更申報；②變更調(diào)查；③變更審核；④變更登記注冊、發(fā)證。

　　48 城市居民私房：是指城市居民個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。私房繼承：是指在公民死亡后，按照法定程序，將死者所遺留的房屋轉(zhuǎn)移給有權(quán)接受的人所有的法律關(guān)系。私房繼承的條件：①必須有被繼承人死亡的事實；②被繼承人留有合法的遺產(chǎn)-房屋；③必須有繼承人。

　　49 房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。應注意兩點：①取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提；②房地產(chǎn)開發(fā)既可以是進行基礎設施建設，也可以是繼之進行房屋建設。房地產(chǎn)開發(fā)的特征：①涉及面廣；②工程項目多；③投資量大；④建設周期長。

　　50 房地產(chǎn)開發(fā)的類別：①單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)；②經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)；③新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。 房地產(chǎn)開發(fā)應注意的事項：①總體效益開發(fā)；②嚴格按用途、期限開發(fā)；③設計、施工規(guī)范；④居民住宅優(yōu)惠開發(fā)。

　　51 房地產(chǎn)開發(fā)用地：就是進行基礎設施和房屋建設的用地。其含義包括：①從權(quán)利性質(zhì)來看，房地產(chǎn)開發(fā)用地僅指取得開發(fā)用地的使用權(quán)，而不是指取得開發(fā)用地的所有權(quán)；②從土地所有權(quán)來看，僅指城鎮(zhèn)國有土地，而不包括集體所有的土地；③從土地范圍來看，出讓的土地所有權(quán)只是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物人屬于國家所有。

　　52 我國現(xiàn)行土地使用制度的特點：①國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；②土地使用權(quán)已成為具有相對獨立意義的一種物權(quán)；③國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理；④建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認土地使用權(quán)的要件。

　　53 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。其含義包括：①以營利為目的；②營業(yè)內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營；③依法律規(guī)定的條件、程序設立。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種類有：專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項目公司。

　　54 設立房地產(chǎn)企業(yè)應具備的條件：①有自己的名稱和組織機構(gòu)；②有固定的經(jīng)營場所；③有符合國務院規(guī)定的注冊資本；④有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立程序：①申請登記；②發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；③備案。

　　55 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理主要有：四個方面，①規(guī)定設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要條件；②建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工商登記后的備案制度；③對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行分等定級；④對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營活動進行監(jiān)督、檢查。

　　56 房地產(chǎn)中介服務：是指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易提供各種媒介活動的總稱。它包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動。設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應具備的條件：①有自己的名稱、組織機構(gòu)；②有固定的服務場所；③有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；④有足夠的專業(yè)人員；⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　57 房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的義務：①遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；②遵守自愿、公平、誠實信用的原則；③按照核準的業(yè)務范圍從事經(jīng)營活動；④按規(guī)定標準收取費用；⑤依法繳納稅費；⑥接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導、監(jiān)督和檢查。

　　房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)在房地產(chǎn)中介活動中的禁止行為：①索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦?；②允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務；③同時在兩個或兩個以上中介服務機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務；④與一方當事人串通損害另一方當事人利益；⑤法律法規(guī)禁止的其他行為。房地產(chǎn)中介服務實行回避制度，房地產(chǎn)中介服務人員與委托人有利害關(guān)系的，應當回避。房地產(chǎn)中介服務實行賠償制度。

　　58 房屋拆遷：是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃及當?shù)卣挠玫匚募鸪瓦w移建設用地范圍內(nèi)的房屋及其他設施的行為。房屋拆遷的種類：①市政動遷和社會動遷；②征地拆遷和非征地拆遷；③統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷。房屋拆遷應注意的事項：①服從國家利益；②符合城市規(guī)劃；③保護合法權(quán)益；④誰拆遷、誰安置補償。

　　房屋拆遷的程序：①申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證；②編制拆遷計劃和方案；③申領(lǐng)房屋拆遷許可證；④發(fā)布拆遷公告；⑤簽訂拆遷補償、安置協(xié)議；⑥實施房屋拆遷。

　　59 房屋拆遷補償：是拆遷人依法對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補。房屋拆遷補償必須堅持統(tǒng)一作價、等價交換、區(qū)別對待和按質(zhì)論價的原則。拆遷補償?shù)姆绞接腥N：產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。

　　拆遷補償?shù)膶ο蠛头秶?/STRONG>拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃腥?。所有人包括房屋產(chǎn)權(quán)人，代管人和國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人。拆遷補償?shù)姆秶潜徊鸪姆课菁捌涓綄傥?。但拆除違章建筑，超過期限的臨時建筑不屬拆遷補償?shù)姆秶?。未超過批準期限的臨時建筑屬于補償?shù)姆秶?，如進行拆遷，應給予適當?shù)难a償。