自考“經(jīng)濟(jì)法原理與實(shí)務(wù)”復(fù)習(xí)提綱五

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件——1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2、有固定的服務(wù)場(chǎng)所；3、有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；4、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　房地產(chǎn)權(quán)屬登記——房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人合法的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、設(shè)典租賃等房地產(chǎn)其他權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的行為。

　　地產(chǎn)和房產(chǎn)登記的種類——1、地產(chǎn)權(quán)屬登記，可分為初始登記和變更登記；2、房產(chǎn)權(quán)屬登記，可分為總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記；3、房地產(chǎn)抵押登記。

　　城市房地產(chǎn)管理法的基本原則——1、國(guó)有土地有償、有期限使用原則；2、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一原則；3、維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則；

　　房地產(chǎn)管理部門的體制——國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職、密切配合管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　土地使用權(quán)出讓的法律特征——1、土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的主體身份具有特定性；2、土地使用權(quán)出讓雙方的權(quán)利與義務(wù)；3、土地使用權(quán)出讓的客體是一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)；4、土地使用權(quán)出讓是要式法律行為。

　　土地使用權(quán)出讓的最高年限及出讓的方式——出讓土地使用權(quán)的最高使用年限，就是法律規(guī)定的一次簽約出讓土地使用權(quán)的最高年限。土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時(shí)確定，但不能高于法律規(guī)定的最高年限。土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定：1、居住用地70年；2、工業(yè)用地50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；5、綜合或者其他用地50年。出讓方式有拍賣出讓、招標(biāo)出讓、協(xié)議出讓。

　　土地使用權(quán)出讓合同雙方的權(quán)利義務(wù)——出讓方的權(quán)利主要有兩項(xiàng)：一是受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償；二是受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。出讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有：第一、按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)；第二、向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。受讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有以下三項(xiàng)：第一、在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，以規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證；第二、以土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地；第三、需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金并辦理登記。

　　土地使用權(quán)的終止和續(xù)期——土地使用權(quán)終止，是指因法律規(guī)定的原因致使受讓人喪失土地使用權(quán)。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了導(dǎo)致受讓人土地使用權(quán)終止的四種原因：1、使用年限屆滿；2、根據(jù)社會(huì)公共利益的需要而提前收回；3、因逾期開發(fā)而被無(wú)償收回；4、土地滅失。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用權(quán)限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期。對(duì)于土地使用者的續(xù)期申請(qǐng)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

　　土地使用權(quán)的劃撥的范圍——下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：1、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公共事業(yè)用地；3、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　房地產(chǎn)開發(fā)的條件——1、開發(fā)主體合法。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個(gè)人，首先應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格。如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則應(yīng)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的條件設(shè)立，向工商行政管理部門申請(qǐng)登記，并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2、依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合法途徑（出讓或劃撥），取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，必須權(quán)屬清晰，房地產(chǎn)開發(fā)主體擁有《國(guó)有土地使用證》。3、在規(guī)定期限內(nèi)動(dòng)工開發(fā)房地產(chǎn)。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超出出讓合同約定的開發(fā)動(dòng)工期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力，或者政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)延遲的除外。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件和程序——條件：1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2、有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；3、有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的1個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。程序：1、申請(qǐng)登記；2、發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3、備案。

　　房地產(chǎn)開發(fā)的原則——1、嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃；2、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一；3、全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

　　房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的條件——1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定的條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必備條件——1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必備條件：（1）、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；（3）、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件未作具體規(guī)定，但根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓暫行條例》和《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的規(guī)定，符合下列條件的經(jīng)市縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（1）、土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）、領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（3）、具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；（4）、依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

　　房地產(chǎn)價(jià)格的種類——根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，需要實(shí)行價(jià)格管理的房地產(chǎn)價(jià)格主要由三種：基準(zhǔn)定價(jià)、標(biāo)定定價(jià)、各類房屋的重置價(jià)格。

　　財(cái)政法——調(diào)整國(guó)家資金的籌集、運(yùn)用、管理、監(jiān)督等財(cái)政關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

　　預(yù)算法——調(diào)整預(yù)算關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。所謂預(yù)算關(guān)系，是指在國(guó)家預(yù)算收入、支出和進(jìn)行預(yù)算管理過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

　　預(yù)算管理職權(quán)——即預(yù)算權(quán)，是指確定和支配國(guó)家預(yù)算權(quán)利以及對(duì)于國(guó)家預(yù)算的編制、審查、批準(zhǔn)、執(zhí)行、調(diào)整、監(jiān)督的權(quán)利的總稱。

　　預(yù)算的編制——是指國(guó)家制定取得和分配使用預(yù)算資金的年度計(jì)劃的活動(dòng)。它是一種基礎(chǔ)性的程序。在這一階段編制的預(yù)算，實(shí)際上是預(yù)算方案，因而還不是具有法律效力的國(guó)家預(yù)算。

　　預(yù)算執(zhí)行——各級(jí)政府、各部門、各預(yù)算單位組織實(shí)施經(jīng)本級(jí)權(quán)力機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的本級(jí)預(yù)算的籌措預(yù)算收支、撥付預(yù)算支出等活動(dòng)的總稱。

　　預(yù)算調(diào)整——經(jīng)全國(guó)人民代表大會(huì)批準(zhǔn)的中央預(yù)算和經(jīng)地方各級(jí)人民代表大會(huì)批準(zhǔn)的本級(jí)預(yù)算，在執(zhí)行中因特殊情況需要增加支出或減少收入，使原批準(zhǔn)的收支平衡的預(yù)算的總支出超過(guò)總收入，或者使原批準(zhǔn)的預(yù)算中舉借債務(wù)的數(shù)額增加的部分變更。

　　政府采購(gòu)——也叫做公共采購(gòu)，是指各級(jí)政府及其所屬部門為實(shí)現(xiàn)公共目的，按照法定方式和程序，以購(gòu)買者身份，從國(guó)內(nèi)國(guó)際市場(chǎng)購(gòu)買所需的貨物、工程和服務(wù)的活動(dòng)。

　　國(guó)債——一國(guó)中央政府舉借的各種債務(wù)的總稱。一般而言，一國(guó)中央政府總是通過(guò)向國(guó)內(nèi)外發(fā)行債券或者向外國(guó)政府和銀行借款而籌措財(cái)政資金，用于本國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和其他財(cái)政支出，當(dāng)債券到期時(shí)，國(guó)家須承擔(dān)還本付息的責(zé)任。

　　國(guó)債的發(fā)行——是指國(guó)家通過(guò)一定的渠道和方式，將國(guó)家債券轉(zhuǎn)移到投資者手中的行為。

　　財(cái)政的職能和財(cái)政法調(diào)整的財(cái)政關(guān)系——財(cái)政的職能主要有：分配收入、配置資源、保障公平。財(cái)政法調(diào)整以下財(cái)政關(guān)系：1、中央和地方各級(jí)財(cái)政機(jī)關(guān)之間的財(cái)政關(guān)系；2、國(guó)家在預(yù)算和決算的編制、審查、批準(zhǔn)、下達(dá)、執(zhí)行中的財(cái)政關(guān)系；3、國(guó)家與國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和公民之間的財(cái)政分配關(guān)系；4、國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在資金使用方面有關(guān)的財(cái)政關(guān)系；5、各級(jí)財(cái)政機(jī)關(guān)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系；6、財(cái)政監(jiān)督關(guān)系。

　　我國(guó)的預(yù)算體系——1、我國(guó)實(shí)行五級(jí)預(yù)算體系；2、中央預(yù)算和地方預(yù)算。

　　預(yù)算收支范圍——包括預(yù)算收入和預(yù)算支出。預(yù)算收入包括：1、稅收收入；2、依照規(guī)定應(yīng)當(dāng)上繳的國(guó)有資產(chǎn)收益；3、專項(xiàng)收入；4、其他收入。預(yù)算支出包括：1、經(jīng)濟(jì)建設(shè)支出；2、教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等事業(yè)發(fā)展支出；3、國(guó)家管理費(fèi)用支出；4、國(guó)防支出；5、各項(xiàng)補(bǔ)貼支出；6、其他支出。

　　政府采購(gòu)的特點(diǎn)——1、采購(gòu)主體的民事身份；2