自學(xué)考試《房地產(chǎn)法》筆記第七章

　　第七章 城市房屋拆遷法律制度

　　一、城市房屋拆遷概述

　?。ㄒ唬┓课莶疬w的概念和種類：房屋拆遷是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為。

　　種類：（1）市政動(dòng)遷和社會(huì)動(dòng)遷；（2）征地拆遷和非征地拆遷；（3）統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷。

　?。ǘ┓课莶疬w應(yīng)注意的事項(xiàng)：1、服從國家利益；2、符合城市規(guī)劃；3、保護(hù)合法權(quán)益；4、誰拆遷、誰安置補(bǔ)償。

　?。ㄈ┓课莶疬w的程序：1、申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證；2、編制拆遷計(jì)劃；3、申領(lǐng)房屋拆遷許可證；4、發(fā)布拆遷公告；5、簽訂拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議。

　　二、城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置

　?。ㄒ唬┎疬w補(bǔ)償：

　　1、拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象和范圍：對(duì)象是被拆除房屋及其附屬物的所有人。在此，包括產(chǎn)權(quán)人、代管人和國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人。

　　范圍是被拆除的房屋及其附屬物。但拆除違章建筑、超過期限的臨時(shí)建筑不屬拆遷補(bǔ)償范圍。未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑屬于補(bǔ)償?shù)姆秶?，如進(jìn)行拆除，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

　　2、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑寒a(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。

　　3、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的建筑面積計(jì)算；（1）非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其價(jià)格的結(jié)算按以下辦法進(jìn)行：①償還面積與原面積相等的部分，按重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)。（重置價(jià)格是指現(xiàn)在重新建造與被拆除房屋相同結(jié)構(gòu)、相同標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量的房屋的造價(jià)，該造價(jià)由政府按年公布）②償還面積超過原面積部分，按商品房價(jià)格結(jié)算； ③償還面積不足原面積部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。（2）住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其價(jià)格結(jié)算的辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。作價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算的。

　　4、拆遷補(bǔ)償?shù)膸追N特殊情況：（1）拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；原租賃關(guān)系繼續(xù)保持；因拆遷而引起變動(dòng)原租賃合同條款的，應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改；（2）拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆除房屋作勘查記錄，并由公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全；（3）對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的，由拆遷人參照有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋的拆遷補(bǔ)償規(guī)定實(shí)施拆遷。拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，再給予補(bǔ)償。

　?。ǘ┎疬w安置：

　　1、拆遷安置的對(duì)象與方式：拆遷安置的對(duì)象為被拆除房屋使用人。拆遷安置可以一次性安置，也可以先由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房臨時(shí)過渡，或由被拆遷人自己尋找房屋過渡，待正式房建成后再行遷入。

　　2、拆遷安置地點(diǎn)：有原地安置和異地安置兩種。

　　3、拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)：拆除非住宅房屋，按照原建筑面積安置。拆除住宅房屋，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，按照原建筑面積，也可以按照原使用面積或者原居住面積安置。

　　4、拆遷安置費(fèi)：包括搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償費(fèi)。