自學(xué)考試《房地產(chǎn)法》筆記第七章

　　第七章 城市房屋拆遷法律制度

　　一、城市房屋拆遷概述

　?。ㄒ唬┓课莶疬w的概念和種類：房屋拆遷是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為。

　　種類：（1）市政動遷和社會動遷；（2）征地拆遷和非征地拆遷；（3）統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷。

　　（二）房屋拆遷應(yīng)注意的事項：1、服從國家利益；2、符合城市規(guī)劃；3、保護合法權(quán)益；4、誰拆遷、誰安置補償。

　　（三）房屋拆遷的程序：1、申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證；2、編制拆遷計劃；3、申領(lǐng)房屋拆遷許可證；4、發(fā)布拆遷公告；5、簽訂拆遷補償、安置協(xié)議。

　　二、城市房屋拆遷的補償和安置

　?。ㄒ唬┎疬w補償：

　　1、拆遷補償?shù)膶ο蠛头秶簩ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃腥?。在此，包括產(chǎn)權(quán)人、代管人和國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人。

　　范圍是被拆除的房屋及其附屬物。但拆除違章建筑、超過期限的臨時建筑不屬拆遷補償范圍。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑屬于補償?shù)姆秶?，如進行拆除，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a償。

　　2、拆遷補償?shù)姆绞剑寒a(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。

　　3、拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標(biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的建筑面積計算；（1）非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其價格的結(jié)算按以下辦法進行：①償還面積與原面積相等的部分，按重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價。（重置價格是指現(xiàn)在重新建造與被拆除房屋相同結(jié)構(gòu)、相同標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量的房屋的造價，該造價由政府按年公布）②償還面積超過原面積部分，按商品房價格結(jié)算； ③償還面積不足原面積部分，按重置價格結(jié)合成新結(jié)算。（2）住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其價格結(jié)算的辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。作價補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新計算的。

　　4、拆遷補償?shù)膸追N特殊情況：（1）拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；原租賃關(guān)系繼續(xù)保持；因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改；（2）拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后實施拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆除房屋作勘查記錄，并由公證機關(guān)辦理證據(jù)保全；（3）對拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達不成抵押協(xié)議的，由拆遷人參照有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋的拆遷補償規(guī)定實施拆遷。拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實行作價補償?shù)模傻盅簷?quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，再給予補償。

　　（二）拆遷安置：

　　1、拆遷安置的對象與方式：拆遷安置的對象為被拆除房屋使用人。拆遷安置可以一次性安置，也可以先由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房臨時過渡，或由被拆遷人自己尋找房屋過渡，待正式房建成后再行遷入。

　　2、拆遷安置地點：有原地安置和異地安置兩種。

　　3、拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)：拆除非住宅房屋，按照原建筑面積安置。拆除住宅房屋，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，按照原建筑面積，也可以按照原使用面積或者原居住面積安置。

　　4、拆遷安置費：包括搬家補助費、臨時安置補助費和經(jīng)濟損失補償費。