06年4月公證與律師制度復習資料（6）

　　第十章 關于法律行為方面的公證（一）

　　第一節(jié) 法律行為公證的概念和特征

　　第二節(jié) 合同法律行為公證的概念和意義

　　第三節(jié) 買賣合同公證

　　第四節(jié) 房屋買賣合同公證

　　第五節(jié) 贈與合同公證

　　第六節(jié) 抵押貸款合同公證

　　第七節(jié) 建設工程合同公證

　　第八節(jié) 農(nóng)村承包經(jīng)營合同公證

　　第九節(jié) 企業(yè)兼并、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營合同公證

　　第十節(jié) 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、合同公證

　　第十一節(jié) 技術合同公證

　　第十二節(jié) 勞動合同公證

　　第一節(jié) 法律行為公證的概念和特征

　　一、法律行為與法律行為公證的概念

　　民事法律行為的概念：民事法律行為，簡稱法律行為，是指公民、法人或其他組織按照自己的意愿，根據(jù)國家法律的規(guī)定，設立、變更或終止民事權(quán)利義務關系的合法行為。

　　民事法律行為的成立要件：

　　1.行為人具有相應的民事行為能力；

　　2.意思表示真實；

　　3.不違背法律和社會公共利益。

　　4.民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，應當依照法律規(guī)定。

　　法律行為公證的概念：法律行為公證，是指國家公證機構(gòu)依法證明當事人有關設立、變更或終止民事權(quán)利義務關系的行為的真實性與合法性的活動。

　　二、法律行為公證的特征：

　　1.公證機構(gòu)是從法律行為的基本特征方面來證明它的真實性的；

　　2.證機構(gòu)是從法律行為是否為國家法律所認可方面來證明它的合法性的。

　　第二節(jié) 合同法律行為公證的概念和意義

　　一、合同法律行為公證的概念

　　合同，又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織相互之間，就設立、變更、終止民事權(quán)利義務關系所達成的協(xié)議。

　　合同法律行為公證，是指國家公證機構(gòu)根據(jù)法律的規(guī)定和當事人的申請，依照法定程序，對當事人之間簽訂合同的行為的真實性與合法性予以司法證明的活動。

　　二、合同法律行為公證的意義

　　1. 通過合同公證，可以嚴肅合同紀律，使訂立合同的各方當事人能夠更好地享受合同權(quán)利并履行合同義務，從而提高合同的簽約率和履行率。

　　2. 通過合同公證，可以幫助簽約各方當事人完善合同條款，明確各方的權(quán)利、義務和違約責任，從而避免糾紛的發(fā)生，減少訴訟，使雙方當事人的合法權(quán)益得到保障。

　　3. 通過合同公證，可以及時發(fā)現(xiàn)虛假合同、無效合同，揭露和制止利用經(jīng)濟合同進行違法犯罪的活動，阻止一些違法違紀案件的發(fā)生，維護國家正常的民事流轉(zhuǎn)秩序，保護國家、集體和公民個人的合法權(quán)益。

　　4. 通過合同公證，有利于推動國家的經(jīng)濟體制改革，提高經(jīng)濟效益，發(fā)展生產(chǎn)。

　　5. 通過合同公證，有利于正確、及時地解決合同糾紛。

　　第三節(jié) 買賣合同公證

　　一、買賣合同公證的概念

　　買賣合同，是指出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

　　買賣合同公證，是指國家公證機構(gòu)根據(jù)當事人的申請，依照法定程序，確認買賣雙方當事人所簽訂的買賣合同的真實性與合法性的司法證明活動。

　　二、買賣合同公證的程序

　　（一）當事人申辦買賣合同公證的手續(xù)

　?。ǘ┕C機構(gòu)辦理買賣合同公證事務審查的重點內(nèi)容：

　　1.審查買賣合同雙方當事人的主體資格；民事權(quán)利能力、行為能力；擔保人的擔保能力；代理人的代理權(quán)及代理權(quán)限范圍等。

　　2.審查買賣合同的內(nèi)容是否真實、合法；合同條款是否明確、齊全等。

　　3. 審查買賣合同當事人雙方的意思表示是否真實、自愿。

　　4. 審查買賣合同當事人雙方的履約能力，即合同中約定的出賣方的貨源、買受方的付款資金是否已經(jīng)落實。

　　（三）辦理買賣合同公證需要注意的問題

　　1.公證機構(gòu)辦理買賣合同公證，特別要注重對合同當事人雙方的資信審查，包括當事人的主體資格、履約能力、商業(yè)信譽、經(jīng)營范圍等。

　　2.為防止某些人利用合同搞欺詐活動或者銷售偽劣產(chǎn)品，公證處可以采取合同公證與提存公證相結(jié)合的做法。

　　3.公證人員應當注意學習和掌握國家的經(jīng)濟政策和有關的法律規(guī)定，了解市場信息和商品流通的脈絡。

　　第四節(jié) 房屋買賣合同公證

　　一、房屋買賣合同公證的概念

　　房屋買賣合同公證，是指公證機構(gòu)根據(jù)當事人的申請，對房屋所有人與買方就買賣房屋及支付價款等有關事宜達成協(xié)議的民事法律行為的真實性與合法性，依法予以公證證明的活動。

　　房屋買賣合同除受合同法律制度的調(diào)整外，還要受不動產(chǎn)法律制度的管轄。

　　二、房屋買賣合同公證的程序

　　（一）當事人申辦房屋買賣合同公證的手續(xù)

　?。ǘ┕C機構(gòu)對房屋買賣合同公證事務審查的重點內(nèi)容

　　1.當事人的身份、資格和民事行為能力。

　　2.買賣房屋雙方當事人的意思表示是否真實。

　　3.賣方是否有出賣房屋的所有權(quán)，有無產(chǎn)權(quán)糾紛；共有房屋是否征得了共有人的同意，共有人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。

　　4.有關批準手續(xù)是否齊備，證明材料是否齊全。

　　5.買賣價格是否公平、合理、合法。

　　6.買方是否具有購買能力；分期付款的，還要審查買方資金是否已經(jīng)落實。

　　7.合同條款是否完備，內(nèi)容是否真實、合法，符合法定條件的，即可出具公證書。

　　三、辦理房屋買賣合同公證應當注意的問題

　　1.我國城市房屋的宅基地屬于國家所有，農(nóng)村房屋的宅基地屬于集體所有，不得與房屋一并作價買賣。

　　2.按照國家現(xiàn)行政策，國家對房價有統(tǒng)一標準的，買賣雙方應按國家標準定價；無統(tǒng)一標準的，可由買賣雙方議定價格，并應送房管部門評議批準。

　　3.因規(guī)劃建設已列入拆遷范圍的私有房屋，自拆遷公告公布之日起，不得再行買賣。

　　4.出賣已出租的房屋，有關法律要求出賣人必須提前3個月通知承租人，并且對租賃房屋人的住房問題已有了妥善安置。

　　5.產(chǎn)權(quán)人已死亡尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的房屋，公證機構(gòu)應說服教育當事人先申辦繼承權(quán)公證，然后再申辦房屋買賣合同公證。

　　6.當事人辦理房屋買賣合同公證后，還需要辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)的，應當在出具公證書之日起2個月內(nèi)，到房地產(chǎn)管理機關申辦。

　　第五節(jié) 贈與合同公證

　　一、贈與合同公證的概念

　　贈與合同，是指贈與人將自己所有的或者有權(quán)處分的財產(chǎn)無償?shù)亟o予受贈人，受贈人表示接受贈與而達成的協(xié)議。

　　贈與合同公證，是指國家公證機構(gòu)根據(jù)當事人的申請，依法對贈與人與受贈人之間簽訂的贈與合同的真實性與合法性予以司法證明的活動。

　　二、贈與合同公證的程序

　?。ㄒ唬┊斒氯松贽k贈與合同公證的手續(xù)

　?。ǘ┕C機構(gòu)辦理贈與合同公證審查的重點內(nèi)容

　　1.審查贈與人的資格和民事行為能力。

　　2.審查所贈財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。

　　3.審查贈與人的贈與行為與受贈人接受贈與的行為是否是真實意思表示。

　　4.審查贈與合同的內(nèi)容是否合法，合同條款是否明確、完備。

　?。ㄈ?辦理贈與合同公證應注意的問題

　　公證機構(gòu)在辦理贈與合同公證時，應向合同的雙方當事人宣講我國法律的有關規(guī)定，以便當事人了解贈與合同的法律效力，明確各自的權(quán)利和義務，從而保證贈與合同的順利履行。

　　第六節(jié) 抵押貸款合同公證

　　一、 抵押貸款合同公證的概念

　　抵押貸款合同公證，是指國家公證機構(gòu)根據(jù)當事人的申請，依照法定程序，對當事人簽訂的抵押貸款合同的真實性和合法性予以司法證明的活動。

　　二、 抵押貸款合同公證的程序

　　（一）當事人申辦抵押貸款合同公證的手續(xù)

　?。ǘ┕C機構(gòu)辦理抵押貸款合同公證事務審查的重點內(nèi)容

　　1.雙方當事人提供的證明材料是否真實、充分。

　　2.抵押貸款合同條款是否完善、合法、文字表達是否準確。

　　3.貸款人的資格及是否有發(fā)放本次貸款的權(quán)利。

　　4.借貸的用途是否符合規(guī)定。

　　5.抵押人對抵押的財產(chǎn)是否擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)；設定抵押的財產(chǎn)是否為法律所允許，有沒有重復抵押的情況。

　　6.法律規(guī)定該項抵押需向有關部門批準的，是否已獲批準。

　　7.合同中有強制執(zhí)行約定的，當事人對該項約定的法律后果是否明確。

　?。ㄈ┺k理抵押貸款合同公證需要注意的問題

　　1.抵押貸款合同中的貸款方要有特定的資格，即必須是法律規(guī)定的金融機構(gòu)。

　　2.根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，作為抵押物的財產(chǎn)必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的，抵押人又享有處分權(quán)的財產(chǎn)，而且抵押人擔保的債權(quán)不得超過抵押物的價值。

　　3.公證人員有權(quán)要求對抵押物進行勘驗、清點、評估并登記。

　　第七節(jié) 建設工程合同公證

　　一、建設工程合同公證的概念

　　建設工程合同公證，是指公證機構(gòu)根據(jù)當事人的申請，依照法定程序，證明發(fā)包人與承包人之間簽訂的建設工程合同的真實性與合法性的活動。

　　二、建設工程合同公證的程序

　　（一）當事人申辦建設工程合同公證的手續(xù)

　　當事人申辦建設工程合同公證的管轄及應提交的證明材料。

　?。ǘ┕C機構(gòu)辦理建設工程合同公證審查的重點內(nèi)容及應注意的問題

　　1.審查雙方當事人的主體資格。

　　2.審查雙方當事人的履約能力。

　　3.審查合同內(nèi)容是否真實、合法，合同條款是否齊全、明確。

　　4.凡國家和地方法規(guī)明文規(guī)定必須招標、投標的基建工程，必須經(jīng)過招