06年4月公證與律師制度復(fù)習(xí)資料（6）

　　第十章 關(guān)于法律行為方面的公證（一）

　　第一節(jié) 法律行為公證的概念和特征

　　第二節(jié) 合同法律行為公證的概念和意義

　　第三節(jié) 買賣合同公證

　　第四節(jié) 房屋買賣合同公證

　　第五節(jié) 贈(zèng)與合同公證

　　第六節(jié) 抵押貸款合同公證

　　第七節(jié) 建設(shè)工程合同公證

　　第八節(jié) 農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)合同公證

　　第九節(jié) 企業(yè)兼并、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)合同公證

　　第十節(jié) 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、合同公證

　　第十一節(jié) 技術(shù)合同公證

　　第十二節(jié) 勞動(dòng)合同公證

　　第一節(jié) 法律行為公證的概念和特征

　　一、法律行為與法律行為公證的概念

　　民事法律行為的概念：民事法律行為，簡(jiǎn)稱法律行為，是指公民、法人或其他組織按照自己的意愿，根據(jù)國(guó)家法律的規(guī)定，設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合法行為。

　　民事法律行為的成立要件：

　　1.行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

　　2.意思表示真實(shí)；

　　3.不違背法律和社會(huì)公共利益。

　　4.民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。

　　法律行為公證的概念：法律行為公證，是指國(guó)家公證機(jī)構(gòu)依法證明當(dāng)事人有關(guān)設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的行為的真實(shí)性與合法性的活動(dòng)。

　　二、法律行為公證的特征：

　　1.公證機(jī)構(gòu)是從法律行為的基本特征方面來證明它的真實(shí)性的；

　　2.證機(jī)構(gòu)是從法律行為是否為國(guó)家法律所認(rèn)可方面來證明它的合法性的。

　　第二節(jié) 合同法律行為公證的概念和意義

　　一、合同法律行為公證的概念

　　合同，又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織相互之間，就設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系所達(dá)成的協(xié)議。

　　合同法律行為公證，是指國(guó)家公證機(jī)構(gòu)根據(jù)法律的規(guī)定和當(dāng)事人的申請(qǐng)，依照法定程序，對(duì)當(dāng)事人之間簽訂合同的行為的真實(shí)性與合法性予以司法證明的活動(dòng)。

　　二、合同法律行為公證的意義

　　1. 通過合同公證，可以嚴(yán)肅合同紀(jì)律，使訂立合同的各方當(dāng)事人能夠更好地享受合同權(quán)利并履行合同義務(wù)，從而提高合同的簽約率和履行率。

　　2. 通過合同公證，可以幫助簽約各方當(dāng)事人完善合同條款，明確各方的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任，從而避免糾紛的發(fā)生，減少訴訟，使雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益得到保障。

　　3. 通過合同公證，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)虛假合同、無效合同，揭露和制止利用經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行違法犯罪的活動(dòng)，阻止一些違法違紀(jì)案件的發(fā)生，維護(hù)國(guó)家正常的民事流轉(zhuǎn)秩序，保護(hù)國(guó)家、集體和公民個(gè)人的合法權(quán)益。

　　4. 通過合同公證，有利于推動(dòng)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制改革，提高經(jīng)濟(jì)效益，發(fā)展生產(chǎn)。

　　5. 通過合同公證，有利于正確、及時(shí)地解決合同糾紛。

　　第三節(jié) 買賣合同公證

　　一、買賣合同公證的概念

　　買賣合同，是指出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

　　買賣合同公證，是指國(guó)家公證機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依照法定程序，確認(rèn)買賣雙方當(dāng)事人所簽訂的買賣合同的真實(shí)性與合法性的司法證明活動(dòng)。

　　二、買賣合同公證的程序

　?。ㄒ唬┊?dāng)事人申辦買賣合同公證的手續(xù)

　?。ǘ┕C機(jī)構(gòu)辦理買賣合同公證事務(wù)審查的重點(diǎn)內(nèi)容：

　　1.審查買賣合同雙方當(dāng)事人的主體資格；民事權(quán)利能力、行為能力；擔(dān)保人的擔(dān)保能力；代理人的代理權(quán)及代理權(quán)限范圍等。

　　2.審查買賣合同的內(nèi)容是否真實(shí)、合法；合同條款是否明確、齊全等。

　　3. 審查買賣合同當(dāng)事人雙方的意思表示是否真實(shí)、自愿。

　　4. 審查買賣合同當(dāng)事人雙方的履約能力，即合同中約定的出賣方的貨源、買受方的付款資金是否已經(jīng)落實(shí)。

　　（三）辦理買賣合同公證需要注意的問題

　　1.公證機(jī)構(gòu)辦理買賣合同公證，特別要注重對(duì)合同當(dāng)事人雙方的資信審查，包括當(dāng)事人的主體資格、履約能力、商業(yè)信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)范圍等。

　　2.為防止某些人利用合同搞欺詐活動(dòng)或者銷售偽劣產(chǎn)品，公證處可以采取合同公證與提存公證相結(jié)合的做法。

　　3.公證人員應(yīng)當(dāng)注意學(xué)習(xí)和掌握國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和有關(guān)的法律規(guī)定，了解市場(chǎng)信息和商品流通的脈絡(luò)。

　　第四節(jié) 房屋買賣合同公證

　　一、房屋買賣合同公證的概念

　　房屋買賣合同公證，是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋所有人與買方就買賣房屋及支付價(jià)款等有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議的民事法律行為的真實(shí)性與合法性，依法予以公證證明的活動(dòng)。

　　房屋買賣合同除受合同法律制度的調(diào)整外，還要受不動(dòng)產(chǎn)法律制度的管轄。

　　二、房屋買賣合同公證的程序

　　（一）當(dāng)事人申辦房屋買賣合同公證的手續(xù)

　?。ǘ┕C機(jī)構(gòu)對(duì)房屋買賣合同公證事務(wù)審查的重點(diǎn)內(nèi)容

　　1.當(dāng)事人的身份、資格和民事行為能力。

　　2.買賣房屋雙方當(dāng)事人的意思表示是否真實(shí)。

　　3.賣方是否有出賣房屋的所有權(quán)，有無產(chǎn)權(quán)糾紛；共有房屋是否征得了共有人的同意，共有人是否放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　4.有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)是否齊備，證明材料是否齊全。

　　5.買賣價(jià)格是否公平、合理、合法。

　　6.買方是否具有購(gòu)買能力；分期付款的，還要審查買方資金是否已經(jīng)落實(shí)。

　　7.合同條款是否完備，內(nèi)容是否真實(shí)、合法，符合法定條件的，即可出具公證書。

　　三、辦理房屋買賣合同公證應(yīng)當(dāng)注意的問題

　　1.我國(guó)城市房屋的宅基地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村房屋的宅基地屬于集體所有，不得與房屋一并作價(jià)買賣。

　　2.按照國(guó)家現(xiàn)行政策，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，買賣雙方應(yīng)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)；無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，可由買賣雙方議定價(jià)格，并應(yīng)送房管部門評(píng)議批準(zhǔn)。

　　3.因規(guī)劃建設(shè)已列入拆遷范圍的私有房屋，自拆遷公告公布之日起，不得再行買賣。

　　4.出賣已出租的房屋，有關(guān)法律要求出賣人必須提前3個(gè)月通知承租人，并且對(duì)租賃房屋人的住房問題已有了妥善安置。

　　5.產(chǎn)權(quán)人已死亡尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的房屋，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)說服教育當(dāng)事人先申辦繼承權(quán)公證，然后再申辦房屋買賣合同公證。

　　6.當(dāng)事人辦理房屋買賣合同公證后，還需要辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)在出具公證書之日起2個(gè)月內(nèi)，到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申辦。

　　第五節(jié) 贈(zèng)與合同公證

　　一、贈(zèng)與合同公證的概念

　　贈(zèng)與合同，是指贈(zèng)與人將自己所有的或者有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)無償?shù)亟o予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與而達(dá)成的協(xié)議。

　　贈(zèng)與合同公證，是指國(guó)家公證機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依法對(duì)贈(zèng)與人與受贈(zèng)人之間簽訂的贈(zèng)與合同的真實(shí)性與合法性予以司法證明的活動(dòng)。

　　二、贈(zèng)與合同公證的程序

　　（一）當(dāng)事人申辦贈(zèng)與合同公證的手續(xù)

　?。ǘ┕C機(jī)構(gòu)辦理贈(zèng)與合同公證審查的重點(diǎn)內(nèi)容

　　1.審查贈(zèng)與人的資格和民事行為能力。

　　2.審查所贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。

　　3.審查贈(zèng)與人的贈(zèng)與行為與受贈(zèng)人接受贈(zèng)與的行為是否是真實(shí)意思表示。

　　4.審查贈(zèng)與合同的內(nèi)容是否合法，合同條款是否明確、完備。

　　（三） 辦理贈(zèng)與合同公證應(yīng)注意的問題

　　公證機(jī)構(gòu)在辦理贈(zèng)與合同公證時(shí)，應(yīng)向合同的雙方當(dāng)事人宣講我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定，以便當(dāng)事人了解贈(zèng)與合同的法律效力，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，從而保證贈(zèng)與合同的順利履行。

　　第六節(jié) 抵押貸款合同公證

　　一、 抵押貸款合同公證的概念

　　抵押貸款合同公證，是指國(guó)家公證機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依照法定程序，對(duì)當(dāng)事人簽訂的抵押貸款合同的真實(shí)性和合法性予以司法證明的活動(dòng)。

　　二、 抵押貸款合同公證的程序

　?。ㄒ唬┊?dāng)事人申辦抵押貸款合同公證的手續(xù)

　?。ǘ┕C機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款合同公證事務(wù)審查的重點(diǎn)內(nèi)容

　　1.雙方當(dāng)事人提供的證明材料是否真實(shí)、充分。

　　2.抵押貸款合同條款是否完善、合法、文字表達(dá)是否準(zhǔn)確。

　　3.貸款人的資格及是否有發(fā)放本次貸款的權(quán)利。

　　4.借貸的用途是否符合規(guī)定。

　　5.抵押人對(duì)抵押的財(cái)產(chǎn)是否擁有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)是否為法律所允許，有沒有重復(fù)抵押的情況。

　　6.法律規(guī)定該項(xiàng)抵押需向有關(guān)部門批準(zhǔn)的，是否已獲批準(zhǔn)。

　　7.合同中有強(qiáng)制執(zhí)行約定的，當(dāng)事人對(duì)該項(xiàng)約定的法律后果是否明確。

　?。ㄈ┺k理抵押貸款合同公證需要注意的問題

　　1.抵押貸款合同中的貸款方要有特定的資格，即必須是法律規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)。

　　2.根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定，作為抵押物的財(cái)產(chǎn)必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的，抵押人又享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)，而且抵押人擔(dān)保的債權(quán)不得超過抵押物的價(jià)值。

　　3.公證人員有權(quán)要求對(duì)抵押物進(jìn)行勘驗(yàn)、清點(diǎn)、評(píng)估并登記。

　　第七節(jié) 建設(shè)工程合同公證

　　一、建設(shè)工程合同公證的概念

　　建設(shè)工程合同公證，是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依照法定程序，證明發(fā)包人與承包人之間簽訂的建設(shè)工程合同的真實(shí)性與合法性的活動(dòng)。

　　二、建設(shè)工程合同公證的程序

　?。ㄒ唬┊?dāng)事人申辦建設(shè)工程合同公證的手續(xù)

　　當(dāng)事人申辦建設(shè)工程合同公證的管轄及應(yīng)提交的證明材料。

　?。ǘ┕C機(jī)構(gòu)辦理建設(shè)工程合同公證審查的重點(diǎn)內(nèi)容及應(yīng)注意的問題

　　1.審查雙方當(dāng)事人的主體資格。

　　2.審查雙方當(dāng)事人的履約能力。

　　3.審查合同內(nèi)容是否真實(shí)、合法，合同條款是否齊全、明確。

　　4.凡國(guó)家和地方法規(guī)明文規(guī)定必須招標(biāo)、投標(biāo)的基建工程，必須經(jīng)過招