自學(xué)考試《房地產(chǎn)法》筆記第十四章

　　第十四章 違反房地產(chǎn)法的責(zé)任

　　一、房地產(chǎn)關(guān)系中的法律責(zé)任概述

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)違法行為：

　　1、房地產(chǎn)違法行為的概念：是指違反國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。

　　2、違法行為種類：包括：違反土地管理法的行為；違反基本農(nóng)田保護(hù)條例的行為；違反城市房地產(chǎn)管理法的行為；違反城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的行為；違反城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例的行為；等等。

　　3、違法主體：一是與房地產(chǎn)事項(xiàng)相關(guān)的公民、法人和其他組織；二是房地產(chǎn)行政主管部門；三是其他違法主體。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)法律責(zé)任的形式：1、民事責(zé)任；2、行政責(zé)任；3、刑事責(zé)任。

　　二、幾種具體情況下的法律責(zé)任

　?。ㄒ唬┩恋毓芾矸矫娴姆韶?zé)任：

　　1、非法轉(zhuǎn)讓土地的責(zé)任：（1）以各種形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收非法所得。分兩種情況處理：一是對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀；一是對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。還可并處罰款，罰款額為非法所得的50%以下。（2）以各種形式非法處分集體土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款，罰款額為非法所得的處5%以上、20%以下。

　　2、非法使用土地的責(zé)任：（1）違法使用或開發(fā)不當(dāng)而造成種植條件破壞的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正或者治理；可以并處罰款，罰款額為土地復(fù)墾費(fèi)的二倍以下。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；（2）拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正。逾期不改正的，責(zé)令繳納復(fù)墾費(fèi)，專項(xiàng)用于土地復(fù)墾；還可處以罰款，罰款額為土地復(fù)墾費(fèi)的二倍以下；（3）逾期不恢復(fù)種植條件的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，還可處耕地復(fù)墾費(fèi)二倍以下的罰款；（4）違反用途規(guī)定使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上、30元以下。

　　3、非法占用土地的責(zé)任：（1）未經(jīng)批準(zhǔn)或騙取批準(zhǔn)而占用的：①未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地。分兩種情況處理：一是對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀；一是對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。還可并處罰款，罰款額為非法占用土地每平方米30元以下；②超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處；

　　（2）在禁止開墾區(qū)內(nèi)進(jìn)行開墾的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依照關(guān)于對(duì)上述非法占用土地的規(guī)定予以處罰；

　?。?）農(nóng)村土地未經(jīng)批準(zhǔn)或騙取批準(zhǔn)而占用的：①由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋；②超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占有土地論處；

　?。?）不應(yīng)當(dāng)修建建筑物的：①在臨時(shí)使用的土地上修建永久性建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期拆除；逾期不拆除的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；②對(duì)在土地利用總體規(guī)劃制定前已建的、不符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途的建筑物、構(gòu)筑物重建、擴(kuò)建的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期拆除；逾期不拆除的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　4、非法批準(zhǔn)征用、使用土地的責(zé)任：對(duì)非法批準(zhǔn)征用、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；

　　非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。

　　非法批準(zhǔn)征用、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)由非法使用土地者承擔(dān)損失賠償，非法批準(zhǔn)者負(fù)連帶責(zé)任。

　　5、侵占、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)的責(zé)任：構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　6、依法應(yīng)歸還土地而不歸還的責(zé)任：由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上、20元以下。

　　7、不按規(guī)定辦理土地變更登記的責(zé)任：由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期辦理。

　　8、拒不拆除非法建筑的責(zé)任：依照土地管理法規(guī)定，責(zé)令限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個(gè)人必須立即停止施工，自行拆除；對(duì)繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)有權(quán)制止。

　　建設(shè)單位或者個(gè)人對(duì)責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在自接到責(zé)令限期拆除決定之日起的15日內(nèi)，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行費(fèi)用由違法者承擔(dān)。

　　9、阻撓國(guó)家建設(shè)征用土地的責(zé)任：由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　10、阻礙執(zhí)行土地管理職務(wù)的責(zé)任：依法給予治安管理處罰或者追究刑事責(zé)任。

　?。ǘ┗巨r(nóng)田保護(hù)方面的法律責(zé)任：

　　1、非法占用、非法批準(zhǔn)占用、非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田的責(zé)任：有下列行為之一的，依法從重給予處罰：（1）未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取騙取批準(zhǔn)，非法占用基本農(nóng)田的；（2）超過批準(zhǔn)數(shù)量，非法占用基本農(nóng)田；（3）非法批準(zhǔn)占用農(nóng)田的；（4）買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田的。

　　2、應(yīng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)而不劃入的責(zé)任：由上一級(jí)人民政府責(zé)令限期改正；拒不改正的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分或者紀(jì)律處分。

　　3、破壞基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)標(biāo)志的責(zé)任：由縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門或者農(nóng)業(yè)行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀，可以處1000元以下罰款。

　　4、非法占用基本農(nóng)田的責(zé)任：由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令改正或者治理，恢復(fù)原種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開墾費(fèi)一倍以上、二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　5、侵占、挪用耕地開墾費(fèi)的責(zé)任：構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分或者紀(jì)律處分。

　　（三）城市房地產(chǎn)管理方面的法律責(zé)任：

　　1、違法出讓土地使用權(quán)的責(zé)任：除責(zé)令改正外，還要由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。

　　2、擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)的責(zé)任：（1）未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的：①由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款，罰款額為違法所得五倍以下；②由縣級(jí)以上工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。其罰款額，可考慮參照上述擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的處罰標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（2）未取得資質(zhì)等級(jí)證書的：由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上、10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　3、違法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的責(zé)任：（1）違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的：由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，可以并處罰款；（2）違法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的：由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

　　4、違法預(yù)售商品房的責(zé)任：由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

　　5、違反規(guī)定交付房屋的責(zé)任：（1）將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的：由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位驗(yàn)收，并處以10萬元以上、30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照關(guān)于將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的處理規(guī)定進(jìn)行處理：（2）將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的：由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　6、違法收費(fèi)的責(zé)任：沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。

　　（四）城市房屋拆遷管理方面的法律責(zé)任：

　　1、違法拆遷的責(zé)任：對(duì)有下列行為之一，由房屋拆遷主管部門予以警告、責(zé)令停止拆遷，并可處以罰款：（1）未取得房屋拆遷許可證或者未按房屋拆遷許可證的規(guī)定擅自拆遷的；（2）委托未取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷的；（3）擅自提高或者降低補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大或者縮小補(bǔ)償、安置范圍的。

　　2、拆遷人超期拆遷的責(zé)任：由房屋拆遷主管部門對(duì)拆遷人予以警告，并可處以罰款。

　　3、被拆遷人拒絕騰退周轉(zhuǎn)房的責(zé)任：由房屋拆遷主管部門對(duì)被拆遷人予以警告、責(zé)令限期退還周轉(zhuǎn)房，并可處以罰款。