自學(xué)考試《房地產(chǎn)法》筆記第三章

　　第三章土地管理法律制度（上）

　　一、土地管理法概述：

　　（一）土地管理法的概念：就是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。

　　1、土地基本國(guó)策——十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地。

　　2、土地管理法的立法宗旨——加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

　　（二）土地法律關(guān)系：

　　1、土地法律關(guān)系的概念：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。

　　2、土地法律關(guān)系的種類：一是土地財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系；二是土地行政管理法律關(guān)系。

　?。ㄈ┩恋毓芾矸ǖ幕緝?nèi)容：

　　1、土地管理法的基本內(nèi)容：在土地管理法中，包括有關(guān)土地基本制度的規(guī)范，土地所有權(quán)與使用權(quán)的規(guī)范；有關(guān)土地利用與保護(hù)，地籍管理，土地使用與保護(hù)，建設(shè)用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等方面的內(nèi)容。

　　2、最新修正的土地管理法及其實(shí)施條例的突出要點(diǎn)：突出了保護(hù)耕地的指導(dǎo)思想，修改重點(diǎn)是將土地管理方式由以往的分級(jí)限額審批制度改為土地用途管理體制制度，強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的效力，在用途管制的前提下，上收審批權(quán)，包括土地利用總體規(guī)劃的審批權(quán)、占用農(nóng)用土地的審批權(quán)和征地的審批權(quán)，充實(shí)和完善法律責(zé)任，加大對(duì)違法用地的處理和處罰力度。主要內(nèi)容有：

　　第一，土地用途管制。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的總量。第二，加強(qiáng)耕地保護(hù)。首先是突出了保護(hù)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，加重了各級(jí)人民政府保護(hù)耕地的責(zé)任。其次是實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實(shí)行嚴(yán)格管理。再次是調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳中央財(cái)政，70%留給地方政府，專項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。第四，加大查處土地違法行為的力度。

　?。ㄋ模┩恋毓芾矸ǖ男Я?。

　　二、土地所有權(quán)制度：

　?。ㄒ唬┩恋厮袡?quán)的概念、特征：土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對(duì)自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。特征：（1）土地所有權(quán)是一項(xiàng)專有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。（2）對(duì)土地所有權(quán)的行使實(shí)行嚴(yán)格限制，無(wú)論國(guó)有土地，還是集體土地，包括對(duì)土地使用、處分、收益等，都受到相應(yīng)法律約束。（3）土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能一般與所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。

　　（二）國(guó)家土地所有權(quán)：

　　1、國(guó)有土地所有權(quán)的概念：是指由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使的對(duì)全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　2、國(guó)有土地的范圍：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；（3）國(guó)家依法征用的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

　　3、國(guó)有土地的使用：（1）行政劃撥；（2）國(guó)有土地有償使用；（3）國(guó)有土地承包經(jīng)營(yíng)。

　?。ㄈ┺r(nóng)民集體土地所有權(quán)：

　　1、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的形成：我國(guó)的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，是在土地私人所有制的基礎(chǔ)上改造而形成的，即經(jīng)過(guò)互助組、初級(jí)合作社、高級(jí)合作社后逐步實(shí)現(xiàn)的。

　　2、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的特征：（1）權(quán)利主體多樣化；（2）所有權(quán)客體的限制性；

　　3、集體土地的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　三、國(guó)有土地有償使用制度

　?。ㄒ唬﹪?guó)有土地有償使用的第一種方式——土地使用權(quán)出讓：

　　1、土地使用權(quán)出讓的概念、特征：

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　特征：（1）土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；（2）土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。（居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。）

　　2、土地使用權(quán)出讓的方式：拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議。

　　3、土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

　?。ǘ┩恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓：

　　1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

　　2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式：買賣、贈(zèng)與和交換。

　　3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：（1）土地使用權(quán)是有償出讓取得的；（2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（3）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。

　　以行政劃撥取得土地使用權(quán)的，發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須先報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲取收益中的土地收益上繳國(guó)家。

　　轉(zhuǎn)讓人因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得的收入，如發(fā)生增值的，必須依法繳納土地增值稅。

　　下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。

　　（三）土地使用權(quán)出租：

　　1、土地使用權(quán)出租的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

　　2、土地使用權(quán)出租的法律后果：（1）土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。（2）土地使用權(quán)出租，其地上建筑物及其他附著物亦同時(shí)出租。（3）承租人取得租賃權(quán)后，享有對(duì)土地的占有、使用和收益權(quán)，但是，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租，也不得將土地使用權(quán)用于抵押。（4）如發(fā)生轉(zhuǎn)讓，在同等條件下，承租人有優(yōu)先于他人接受轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，即使承租人不購(gòu)買出租人的土地使用權(quán)，租賃合同對(duì)于新的土地使用權(quán)人也仍繼續(xù)有效。

　?。ㄋ模┩恋厥褂脵?quán)抵押：

　　1、土地使用權(quán)抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。

　　2、土地使用權(quán)抵押的生效要件：首先，設(shè)定土地使用權(quán)抵押的抵押人必須是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人。以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以抵押；行政劃撥的土地使用權(quán)，除法律規(guī)定的條件外，不得用于抵押；其次，設(shè)定抵押必須由抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同；第三，抵押必須辦理登記，抵押登記應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)辦理，抵押權(quán)人可以領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。

　　3、土地使用權(quán)抵押的法律后果：土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)；需要拍賣該房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

　　（五）國(guó)有土地有償使用的第二種方式——國(guó)有土地租賃和第三種方式——國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股出資或入股：

　　1、國(guó)有土地租賃的概念：是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

　　2、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的概念：是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資或股本投入新設(shè)立的企業(yè)。

　?。┩恋厥褂脵?quán)的終止：

　　1、土地使用權(quán)終止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用權(quán)已告消滅，不再享有這種權(quán)利。

　　2、土地使用權(quán)終止的原因和后果：（1）因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地使用權(quán)出讓合同屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物由國(guó)家無(wú)償收回。（2）土地使用權(quán)屆滿前，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。（3）因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國(guó)家強(qiáng)制收回土地。（超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工的，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工前必需的前期工作而造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外）。（4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。

　　四、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥：

　　1、土地使用權(quán)劃撥的概念和范圍：

　?。?）土地使用權(quán)劃撥的概念：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

　　（2）土地使用權(quán)劃撥的特征：①土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為，國(guó)家行使社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理者的行政權(quán)力，將土地使用權(quán)進(jìn)行分配或調(diào)整；②土地使用