自學(xué)考試《房地產(chǎn)法》筆記第三章

　　第三章土地管理法律制度（上）

　　一、土地管理法概述：

　?。ㄒ唬┩恋毓芾矸ǖ母拍睿壕褪菄覟閷?shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。

　　1、土地基本國策——十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地。

　　2、土地管理法的立法宗旨——加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

　?。ǘ┩恋胤申P(guān)系：

　　1、土地法律關(guān)系的概念：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。

　　2、土地法律關(guān)系的種類：一是土地財產(chǎn)法律關(guān)系；二是土地行政管理法律關(guān)系。

　　（三）土地管理法的基本內(nèi)容：

　　1、土地管理法的基本內(nèi)容：在土地管理法中，包括有關(guān)土地基本制度的規(guī)范，土地所有權(quán)與使用權(quán)的規(guī)范；有關(guān)土地利用與保護(hù)，地籍管理，土地使用與保護(hù)，建設(shè)用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等方面的內(nèi)容。

　　2、最新修正的土地管理法及其實(shí)施條例的突出要點(diǎn)：突出了保護(hù)耕地的指導(dǎo)思想，修改重點(diǎn)是將土地管理方式由以往的分級限額審批制度改為土地用途管理體制制度，強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的效力，在用途管制的前提下，上收審批權(quán)，包括土地利用總體規(guī)劃的審批權(quán)、占用農(nóng)用土地的審批權(quán)和征地的審批權(quán)，充實(shí)和完善法律責(zé)任，加大對違法用地的處理和處罰力度。主要內(nèi)容有：

　　第一，土地用途管制。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的總量。第二，加強(qiáng)耕地保護(hù)。首先是突出了保護(hù)耕地總量動態(tài)平衡，加重了各級人民政府保護(hù)耕地的責(zé)任。其次是實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實(shí)行嚴(yán)格管理。再次是調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳中央財政，70%留給地方政府，專項(xiàng)用于耕地開發(fā)。第四，加大查處土地違法行為的力度。

　　（四）土地管理法的效力。

　　二、土地所有權(quán)制度：

　　（一）土地所有權(quán)的概念、特征：土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。特征：（1）土地所有權(quán)是一項(xiàng)專有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。（2）對土地所有權(quán)的行使實(shí)行嚴(yán)格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對土地使用、處分、收益等，都受到相應(yīng)法律約束。（3）土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能一般與所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。

　　（二）國家土地所有權(quán)：

　　1、國有土地所有權(quán)的概念：是指由國務(wù)院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　2、國有土地的范圍：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征用的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

　　3、國有土地的使用：（1）行政劃撥；（2）國有土地有償使用；（3）國有土地承包經(jīng)營。

　?。ㄈ┺r(nóng)民集體土地所有權(quán)：

　　1、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的形成：我國的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，是在土地私人所有制的基礎(chǔ)上改造而形成的，即經(jīng)過互助組、初級合作社、高級合作社后逐步實(shí)現(xiàn)的。

　　2、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的特征：（1）權(quán)利主體多樣化；（2）所有權(quán)客體的限制性；

　　3、集體土地的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　三、國有土地有償使用制度

　　（一）國有土地有償使用的第一種方式——土地使用權(quán)出讓：

　　1、土地使用權(quán)出讓的概念、特征：

　　國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　特征：（1）土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；（2）土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。（居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。）

　　2、土地使用權(quán)出讓的方式：拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議。

　　3、土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

　?。ǘ┩恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓：

　　1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。

　　2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式：買賣、贈與和交換。

　　3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：（1）土地使用權(quán)是有償出讓取得的；（2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（3）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。

　　以行政劃撥取得土地使用權(quán)的，發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，必須先報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲取收益中的土地收益上繳國家。

　　轉(zhuǎn)讓人因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得的收入，如發(fā)生增值的，必須依法繳納土地增值稅。

　　下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

　?。ㄈ┩恋厥褂脵?quán)出租：

　　1、土地使用權(quán)出租的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

　　2、土地使用權(quán)出租的法律后果：（1）土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。（2）土地使用權(quán)出租，其地上建筑物及其他附著物亦同時出租。（3）承租人取得租賃權(quán)后，享有對土地的占有、使用和收益權(quán)，但是，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租，也不得將土地使用權(quán)用于抵押。（4）如發(fā)生轉(zhuǎn)讓，在同等條件下，承租人有優(yōu)先于他人接受轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，即使承租人不購買出租人的土地使用權(quán)，租賃合同對于新的土地使用權(quán)人也仍繼續(xù)有效。

　?。ㄋ模┩恋厥褂脵?quán)抵押：

　　1、土地使用權(quán)抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。

　　2、土地使用權(quán)抵押的生效要件：首先，設(shè)定土地使用權(quán)抵押的抵押人必須是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人。以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以抵押；行政劃撥的土地使用權(quán)，除法律規(guī)定的條件外，不得用于抵押；其次，設(shè)定抵押必須由抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同；第三，抵押必須辦理登記，抵押登記應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書辦理，抵押權(quán)人可以領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書。

　　3、土地使用權(quán)抵押的法律后果：土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財產(chǎn)；需要拍賣該房地產(chǎn)時，可以依法將地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

　?。ㄎ澹﹪型恋赜袃斒褂玫牡诙N方式——國有土地租賃和第三種方式——國有土地使用權(quán)作價入股出資或入股：

　　1、國有土地租賃的概念：是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

　　2、國有土地使用權(quán)作價出資或入股的概念：是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價，作為出資或股本投入新設(shè)立的企業(yè)。

　　（六）土地使用權(quán)的終止：

　　1、土地使用權(quán)終止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用權(quán)已告消滅，不再享有這種權(quán)利。

　　2、土地使用權(quán)終止的原因和后果：（1）因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地使用權(quán)出讓合同屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物由國家無償收回。（2）土地使用權(quán)屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。（3）因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強(qiáng)制收回土地。（超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工的，國家可以無償收回土地使用權(quán)。但是因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工前必需的前期工作而造成動工開發(fā)遲延的除外）。（4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。

　　四、國有土地使用權(quán)的劃撥：

　　1、土地使用權(quán)劃撥的概念和范圍：

　　（1）土地使用權(quán)劃撥的概念：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

　?。?）土地使用權(quán)劃撥的特征：①土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為，國家行使社會經(jīng)濟(jì)管理者的行政權(quán)力，將土地使用權(quán)進(jìn)行分配或調(diào)整；②土地使用