自考《房地產(chǎn)法》復(fù)習(xí)資料（4）

　　61 房地產(chǎn)交易：是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動(dòng)。其特征：①房地產(chǎn)交易對(duì)象的特殊性；②房地產(chǎn)交易形式的確定性；③房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂；④房地產(chǎn)交易是要式法律行為。

　　62 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其含義為：①房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是房地產(chǎn)權(quán)利人實(shí)施的行為；②房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為；③房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式實(shí)現(xiàn)；④房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體具有多樣性。

　　63 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；④權(quán)屬有爭(zhēng)議的；⑤未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　64 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：⑴以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備的條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)能夠建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。⑵以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備的條件：①土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；②領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；④依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序：①簽約；②申報(bào)；③審查；④查勘與評(píng)估；⑤交納稅費(fèi)；⑥核發(fā)過(guò)戶單。

　　65 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同：是指房地產(chǎn)原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系：①房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地使用權(quán)出讓合同為前提；②房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限通常要受到原土地使用權(quán)出讓合同約定的制約；③房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同較土地使用權(quán)出讓合同又有其新的內(nèi)容。

　　66 房屋預(yù)售：也稱商品房預(yù)售，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給購(gòu)買(mǎi)者的行為。房屋預(yù)售，又稱“賣(mài)樓花”。房屋預(yù)售的條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地是用權(quán)證書(shū)；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資額的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；④房屋預(yù)售實(shí)行許可證制度。

　　67 房地產(chǎn)抵押：是抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)：①抵押權(quán)是一種從屬權(quán)利；②抵押權(quán)是一種價(jià)值支配權(quán)；③抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)。

　　不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)（房地產(chǎn)抵押的條件）：①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；②由于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的房地產(chǎn)。

　　68 房屋租賃：是房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。不得出租的房屋（房屋租賃的條件）：①未依法取得房屋所有權(quán)證的；②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④權(quán)屬有爭(zhēng)議的；⑤屬于違法建筑的；⑥不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；⑦已抵押，未經(jīng)抵押人同意的；⑧不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；⑨有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　69 承租人違約或違法而導(dǎo)致出租人收回房屋而終止合同的情形：①將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；②將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；③將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；④拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上的；⑤公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；⑥利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；⑦故意損壞承租房屋的；⑧法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

　　70 房屋轉(zhuǎn)租：是房屋承租人將承租的房屋在出租的行為。房屋租金：是房屋承租人為取得一定期限內(nèi)的房屋的使用權(quán)而付給房屋出租人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房屋租金分為成本租金、商品租金和市場(chǎng)租金。

　　71 房屋出典：是承典人支付典價(jià)，占有出典人房屋，并進(jìn)行使用收益的行為。房屋出典的法律特征：①房屋出典是設(shè)立于他人所有的房屋之上，以使用和收益為目的的用益物權(quán)；②房屋出典是一種雙務(wù)、有償?shù)拿袷路申P(guān)系；③房屋出典是一種要式法律行為；④出典人對(duì)出典房屋，必須經(jīng)過(guò)一定期間才能回贖；⑤在出典人和承典人約定的房屋出典關(guān)系存續(xù)期間，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所收典金的利息。

　　72 房屋出典與房屋抵押的區(qū)別：①設(shè)立的目的不同；②房屋是否轉(zhuǎn)移占有不同；③法律后果不同。房屋出典與房屋出租的區(qū)別：①設(shè)立的目的不同；②法律后果不同；③取得房屋占有權(quán)、使用權(quán)的代價(jià)不同。

　　73 房屋贈(zèng)與：是指房屋所有人將自己的房屋無(wú)償移交給他人的行為。房屋贈(zèng)與合同：是贈(zèng)與人與受贈(zèng)人就無(wú)償轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而達(dá)成的協(xié)議。贈(zèng)與合同是雙方的法律行為。在贈(zèng)與合同中，受贈(zèng)人須繳納按稅值價(jià)格的3%-5%的契稅。

　　房屋交換：也稱房屋互易，是房屋所有人互相交換房屋所有權(quán)的行為。房屋交換合同的特征：①房屋交換合同是雙務(wù)合同；②房屋交換合同是實(shí)踐合同；③房屋交換合同是要式合同。

　　74 我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的模式曾進(jìn)行的探索：①全價(jià)出售公有住房；②公有住房補(bǔ)貼出售；③推行以調(diào)整公房低租金為主的綜合配套改革；④多種方式全面推進(jìn)住房改革；⑤推行住房貨幣工資分配制度。

　　75 城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則：①國(guó)家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原則；②租、售、建并舉的原則；③在統(tǒng)一政策的基礎(chǔ)上，因地制宜、分散解決的原則；④轉(zhuǎn)換機(jī)制的原則。

　　76 城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容：①把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?guó)家、集體、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；②把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；③把住房實(shí)物分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配制度；④建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；⑤建立住房公積金制度；⑥發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；⑦建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；⑧加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。

　　77 住房公積金：是由在職職工個(gè)人及其所在單位，按職工個(gè)人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，存入個(gè)人公積金賬戶，用于購(gòu)、建、大修住房的基金。住房公積金制度的主要內(nèi)容：①按照“個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助”的原則進(jìn)行歸集；②按照“統(tǒng)一管理”和責(zé)、權(quán)、利一致的原則，建立和完善住房公積金管理制度，加強(qiáng)住房公積金的管理；③按照“專項(xiàng)使用”的原則使用住房公積金；④住房公積金歸個(gè)人所有，存入個(gè)人公積金賬戶，當(dāng)職工離、退休時(shí)，其積累的住房公積金本息余額一次結(jié)清，退還職工本人。

　　78 居民購(gòu)買(mǎi)公有住房的優(yōu)惠待遇：⑴享受多種房?jī)r(jià)折扣；包括①購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住房折扣；②工齡折扣；③一次性付款折扣。⑵減免部分稅費(fèi)；①對(duì)現(xiàn)住戶購(gòu)房減收征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；②房改期間購(gòu)房享受一次性稅費(fèi)方面的優(yōu)惠，即免繳房屋契稅和土地使用稅。

　　79 為配合住房分配貨幣化政策的實(shí)施，我國(guó)正在推行的新的改革措施：①建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次的新的住房供應(yīng)體系；②以多種方式增強(qiáng)個(gè)人的購(gòu)房能力。

　　80 物業(yè)：是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場(chǎng)地。物業(yè)管理：是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對(duì)其物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的活動(dòng)。

　　物業(yè)管理公司：是指根據(jù)合同接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)報(bào)酬的經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)管理公司的權(quán)力來(lái)源于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理具有社會(huì)化、專業(yè)化和市場(chǎng)化的特點(diǎn)。

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