自考《房地產(chǎn)法》復(fù)習(xí)資料（1）

　　1 房地產(chǎn)市場：是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。其特征為：①綜合功能；②多級市場；③法定形式；④部分限制；⑤國家適度干預(yù)。

　　2 房地產(chǎn)關(guān)系：是指人們?nèi)〉谩㈤_發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。房地產(chǎn)法：是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。

　　3 房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容：①土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系；②土地利用和管理關(guān)系；③城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系；④城市房產(chǎn)管理關(guān)系；⑤城市物業(yè)管理關(guān)系。廣義的房地產(chǎn)法的基本內(nèi)容：①關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定；②關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；③關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；④關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定；⑤關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定。

　　4 我國房地產(chǎn)法的基本原則：①土地公有原則；②土地有償使用原則；③十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地的原則；④房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；⑤城鎮(zhèn)住房商品化原則；⑥宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。

　　5 房地產(chǎn)法律關(guān)系：是對房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整，房地產(chǎn)關(guān)系是法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系則是法律調(diào)整的結(jié)果。

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系的要素：包含主體、客體和內(nèi)容。主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。主要有：國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人?？腕w即房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象。一般包括土地、房屋和行為。內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素。

　　6 根據(jù)《城市規(guī)劃法》，規(guī)劃行政主管部門對城市建設(shè)必須堅持的“一書兩證”制度是：①選址意見書；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　7 土地管理法的主要內(nèi)容：①土地用途管制；②加強耕地保護(hù)；③提高征用土地的補償標(biāo)準(zhǔn)；④加大查處土地違法行為的力度。

　　8 土地所有權(quán)：是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其特征為：①土地所有權(quán)是一項專有權(quán)利，其權(quán)利的主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的；②對土地所有權(quán)的 行使實行嚴(yán)格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對土地使用、處分、收益等，都受到相應(yīng)的法律約束；③土地所有權(quán)的四項權(quán)能一般與所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。集體土地所有權(quán)的特征：①權(quán)利主體多樣化；②所有權(quán)客體的限制性。

　　9 我國國有土地的范圍：①城市市區(qū)的土地；②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；③國家依法征用的土地；④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；⑥因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

　　國有土地確定給單位或個人使用的形式：①行政劃撥；②國有土地有償使用；③國有土地承包經(jīng)營。

　　10 國有土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。這是國有土地有償使用的第一種方式。其特征為：①土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；②土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。土地使用權(quán)出讓的三種方式：①協(xié)議出讓；②招標(biāo)；③拍賣，又競投。

　　國有土地租賃：是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。這是國有土地有償使用的第二種方式。國有土地使用權(quán)作價出資或入股：是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價，作為出資或股本投入新設(shè)立的企業(yè)。這是國有土地有償使用的第三種方式。

　　11 土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

　　12 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。轉(zhuǎn)讓的方式有買賣、贈與和交換三種。

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：必須同時具備三個條件，①土地使用權(quán)是有償出讓取得的；②按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；③按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的。

　　13 土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓的法定情況：①以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的；②司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；③依法收回土地使用權(quán)的；④共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人樹木，書面同意的；⑤權(quán)屬有爭議的；⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

　　14 土地使用權(quán)出租：是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

　　土地使用權(quán)抵押：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。土地使用權(quán)抵押的生效要件：①設(shè)定土地使用權(quán)抵押的抵押人必須是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人；②設(shè)定抵押必須由抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同；③抵押必須辦理登記。

　　15 土地使用權(quán)終止的原因：可以分為四種：①因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止；②土地使用權(quán)屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回土地使用權(quán)；③因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強制收回土地；④因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。

　　16 土地使用權(quán)的劃撥：是縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交付給土地使用者使用的行為。其特征為：①土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為；②土地使用權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨?；③土地使用?quán)可以是有期限的，也可以是無期限的；④劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

　　17 可以由縣級以上人民政府批準(zhǔn)劃撥的土地使用權(quán)的范圍：①國家機關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　18 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件：①土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織或個人；②領(lǐng)有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；④依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

　　19 《土地管理法》規(guī)定的可以收回劃撥的國有土地使用權(quán)的情形：①為公共利益需要使用土地的；②為實現(xiàn)城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；④因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；⑤公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。

　　20 國企改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置的情況：①國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及足見企業(yè)集團的；②國有企業(yè)改組為股份合作制的；③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。國有企業(yè)破產(chǎn)或出售，企業(yè)原劃撥的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。

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