自學(xué)考試《房地產(chǎn)法》筆記第八章

　　第八章 城市房地產(chǎn)交易法律制度

　　一、城市房地產(chǎn)交易概述

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)交易的概念和特征：房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動(dòng)。

　　特征：（1）房地產(chǎn)交易對(duì)象的特殊性；（2）房地產(chǎn)交易形式的確定性；（3）房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂；（4）房地產(chǎn)交易為要式法律行為。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的事項(xiàng)：1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓；（2）房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：

　　1、禁止條件：（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（2）依法收回土地使用權(quán)（包括：①出讓年限屆滿而未續(xù)期；②根據(jù)社會(huì)公共利益的需要而提前收回；③因逾期開(kāi)發(fā)而被無(wú)償收回等）；（3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　2、允許條件：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備的條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

　　（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備的條件：①土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；②領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；④依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序：1、簽約；2、申報(bào)；3、審查；4、查勘與評(píng)估；5、交納稅費(fèi)；6、核發(fā)過(guò)戶單。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同：

　　1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的概念：是指房地產(chǎn)原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。

　　2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容：（1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱和編號(hào)；（3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；（4）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（6）成交價(jià)格及支付方式；（7）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；（8）違約責(zé)任；（9）雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地使用權(quán)出讓合同為前提；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限通常要受到原土地使用權(quán)出讓合同約定的制約；（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同較土地使用權(quán)出讓合同又有新的內(nèi)容。

　　三、房屋預(yù)售：

　　（一）房屋預(yù)售的概念：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給買(mǎi)者的行為。

　?。ǘ┓课蓊A(yù)售的法律調(diào)整：

　　1、預(yù)售條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）房屋預(yù)售實(shí)行許可證制度。

　　2、預(yù)售成交價(jià)格申報(bào)：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

　　3、預(yù)售程序：（1）預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（2）預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證；（3）預(yù)售人同預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同；（4）預(yù)售合同登記備案；（5）房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。

　?。ㄈ┓课蓊A(yù)售的再行轉(zhuǎn)讓：從我國(guó)有關(guān)立法來(lái)看，對(duì)于適度的“炒賣樓花”是允許的，但對(duì)過(guò)度炒賣應(yīng)當(dāng)限制。因?yàn)?，適度“炒賣樓花”有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和資金市場(chǎng)的盤(pán)活；而過(guò)度“炒賣樓花”則不利于培育中國(guó)內(nèi)地剛剛誕生、正在完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　四、房地產(chǎn)抵押

　　（一）1、房地產(chǎn)抵押的概念：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

　　2、房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)：（1）抵押權(quán)是一種從屬權(quán)利；（2）抵押權(quán)是一種價(jià)值支配權(quán)；（3）抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)抵押的條件：下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：1、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；5、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)抵押的程序：1、簽約；2、登記：（1）申請(qǐng)抵押人和抵押權(quán)人共同到房地產(chǎn)管理部門(mén)，填交房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)書(shū)，并提交房地產(chǎn)抵押合同副本，交驗(yàn)房地產(chǎn)抵押合同正本、登記申請(qǐng)者的身份證明、土地使用權(quán)來(lái)源證明、地上建筑物及其附著物的權(quán)屬證明和登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要提交的其他文件；（2）受理；（3）審查、發(fā)證。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)抵押合同：

　　1、房地產(chǎn)抵押合同的條款：（1）當(dāng)事人的基本情況，即當(dāng)事人名稱、國(guó)籍、住所、法定代表人；（2）主債務(wù)基本情況；（3）抵押物的基本情況；（4）抵押物估價(jià)、抵押率；（5）抵押物的權(quán)證保管，抵押物的占管人、占管方式、占管責(zé)任及意外毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；（6）抵押物投保的險(xiǎn)種、險(xiǎn)別、賠償方式和受益人；（7）抵押物權(quán)證歸還責(zé)任，抵押物處分方式，清償順序；（8）違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式；（9）合同生效及其他事項(xiàng)。

　　2、房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)：（1）房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利和義務(wù)：權(quán)利主要有①對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、使用和獲取收益權(quán)；②就同一房地產(chǎn)剩余的價(jià)值部分再設(shè)定抵押的權(quán)利。

　　義務(wù)主要有：①保持抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；②保證抵押權(quán)人充分實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

　?。?）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)：權(quán)利主要有①要求保全抵押房地產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值；②物上代位權(quán)；③處分抵押權(quán)；④優(yōu)先受償權(quán)。義務(wù)主要有①不得妨礙抵押人依法行使對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)，不得單方擴(kuò)大抵押人擔(dān)保范圍，增加其負(fù)擔(dān)；②在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，如果變賣抵押房地產(chǎn)的價(jià)款清償主債務(wù)后有剩余，則應(yīng)當(dāng)及時(shí)將剩余部分返還給抵押人。

　　五、房屋租賃

　?。ㄒ唬┓课葑赓U的概念和條件：

　　1、房屋租賃的概念：房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　2、房屋租賃的條件：立法上采取了排除性的條款，下列房屋不得出租：⑴、未依法取得房屋所有權(quán)證的；⑵、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；⑶、共有房屋未取得共有人同意的；⑷、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；⑸、屬于違法建筑的；⑹、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；⑺、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；⑻、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；⑼、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　?。ǘ┓课葑赓U合同：

　　1、房屋租賃合同的概念：是指出租人與承租人就房屋租賃事宜明確相互權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

　　2、房屋租賃合同的主要條款：（1）當(dāng)事人姓名或名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（3）租賃用途；（4）租賃期限；（5）租金及支付方式；（6）房屋修繕責(zé)任；（7）轉(zhuǎn)租的約定；（8）變更和解除合同的條件；（9）當(dāng)事人約定的其他條款。

　　3、房屋租賃合同的變更、解除和終止：可以變更或解除的情形：（1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；（2）因不可抗力而致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；（3）當(dāng)事人協(xié)商一致的。

　　承租人違約或違法而導(dǎo)致出租人收回房屋而終止合同的情形有：（1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；（2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；（3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；（4）拖欠租金累計(jì)達(dá)6個(gè)月以上的；（5）公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；（6）利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；（7）故意損壞承租房屋的；（8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

　?。ㄈ┓课葑赓U的幾個(gè)具體問(wèn)題：

　　1、房屋轉(zhuǎn)租：是指房屋承租人將房屋再出租的行為。

　　房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意，并按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或終止。

　　2、房屋租賃登記：簽訂、變更、終止房屋租賃合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

　　3、房屋租金：是指房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋出租人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　六、房屋出典

　　（一）房屋出典的概念和特征：

　　1、房屋出典的概念：是指承典人支付典價(jià)，占有出典人房屋，并進(jìn)行使用、收益的行為。

　　2、房屋出典的法律特征：（1）房屋典權(quán)是設(shè)立于他人所有的房屋之上，以使用和收益為目的的用益物權(quán)；（2）房屋出典是一種雙務(wù)、