自學(xué)考試《房地產(chǎn)法》筆記第四章

　　第四章 土地管理制度（下）

　　一、 土地利用總體規(guī)劃

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　　1、土地利用是人類在社會生產(chǎn)、生活中，為了達(dá)到一定的目的，對土地進行的開發(fā)、利用、整治和保護等過程。

　　2、土地利用與保護的主要內(nèi)容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（2）切實保護耕地原則；（3）全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管制土地的原則；（4）開發(fā)、利用與整治保護相結(jié)合的原則。這些主要內(nèi)容包括：土地利用總體規(guī)劃制度，土地開發(fā)制度，耕地的特殊保護制度，土地調(diào)查和統(tǒng)計制度。

　?。ǘ┩恋乩每傮w規(guī)劃的編制：

　　1、土地利用總體規(guī)劃的概念：土地利用總體規(guī)劃是各級人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設(shè)土地的需要，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局的較長時間的總體安排和布局。

　　2、土地利用總體規(guī)劃的任務(wù)和目的：任務(wù)：（1）對土地利用現(xiàn)狀和后備土地資源潛力進行綜合分析研究，在預(yù)測土地利用變化的基礎(chǔ)上根據(jù)需要和可能，提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標(biāo)和基本方針；（2）協(xié)調(diào)各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標(biāo)；（3）調(diào)整土地利用的結(jié)構(gòu)和布局；（4）提出實現(xiàn)規(guī)劃的政策、措施和步驟。

　　目的：為了加強國家對土地利用的宏觀控制和計劃管理，協(xié)調(diào)各部門的用地需求，充分、合理地利用我國有限的土地資源，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供土地保障。

　　3、土地利用總體規(guī)劃的編制原則和內(nèi)容：

　　（1）編制原則：①嚴(yán)格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；②提高土地利用率；③統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；④保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；⑤占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。

　?。?）內(nèi)容：①土地利用現(xiàn)狀分析；②土地需求量預(yù)測；③土地適宜性評價；④確定規(guī)劃目標(biāo)和方針、進行布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整；⑤土地利用分區(qū)規(guī)劃；⑥制定實施規(guī)劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術(shù)和經(jīng)濟的措施。

　　4、土地利用總體規(guī)劃的體系：土地利用總體規(guī)劃是一個多層次的規(guī)劃體系，按各級規(guī)劃的層次可以分為全國性土地利用總體規(guī)劃體系，省、自治區(qū)、直轄市土地利用總體規(guī)劃，市級土地利用總體規(guī)劃，縣級土地利用總體規(guī)劃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃。

　?。ㄈ?土地利用總體規(guī)劃的審批與修改

　　1、土地利用規(guī)劃的分級審批：全國土地利用總體規(guī)劃，由國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門編制，報國務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報國務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院批準(zhǔn)。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；其中鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)。

　　2、土地利用總體規(guī)劃的法律效力：土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，即具有法律效力。必須嚴(yán)格執(zhí)行。使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　3、土地利用總體規(guī)劃的修改：經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃確需修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)的機關(guān)批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。

　　（四）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系：

　　1、與城市總體規(guī)劃的關(guān)系：（1）城市總體規(guī)劃中的建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模；（2）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市建設(shè)用地的利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃。

　　2、與江河、湖泊綜合開發(fā)規(guī)劃的關(guān)系：在江河、湖泊、水庫的管理和保護范圍以及蓄洪、滯洪區(qū)內(nèi)，土地利用應(yīng)當(dāng)符合江河、湖泊綜合治理和開發(fā)利用規(guī)劃，符合河道湖泊滯洪、蓄洪和輸水的需要。

　　（五）土地利用年度計劃：

　　1、土地年度計劃內(nèi)容：（1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)；（2）耕地保有量計劃指標(biāo)；（3）土地開發(fā)整理計劃指標(biāo)。

　　2、土地利用年度計劃的編制：（1）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃；（2）國家產(chǎn)業(yè)政策；（3）土地利用總體規(guī)劃；（4）建設(shè)用地和土地利用的實際狀況。

　　二、 耕地保護制度

　?。ㄒ唬┣袑嵄Ｗo耕地是我國的一切基本國策：

　　1、為什么要把切實保護耕地列為基本國策：切實保護耕地關(guān)系到農(nóng)業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，關(guān)系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。

　　2、耕地總量動態(tài)平衡：實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡就是在今后一個時期內(nèi)，做到我國耕地面積不再減少，并略有增加，用中國的地養(yǎng)活中國人，同時保證當(dāng)前建設(shè)對土地的需求。

　　3、《土地管理法》中設(shè)定哪些制度以實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡：（1）從規(guī)劃上保證總量平衡；（2）實行土地用途管制制度；（3）實行占用耕地補償制度；（4）實行基本農(nóng)田保護區(qū)制度（省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上）；（5）禁止閑置和荒蕪耕地（已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；超過2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由上級人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交回原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。承包經(jīng)營耕地的單位或者個人超過2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地）。

　?。ǘ┗巨r(nóng)田保護制度：

　　1、基本農(nóng)田的概念：是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。

　　2、基本農(nóng)田保護區(qū)的劃定：基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。劃定的基本農(nóng)田保護區(qū)，由縣級人民政府設(shè)立保護標(biāo)志，予以公告。

　　3、哪些耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護區(qū)：（1）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；（3）蔬菜生產(chǎn)基地；（4）農(nóng)業(yè)科研、科學(xué)試驗田。

　　4、基本農(nóng)田保護區(qū)的實施：基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。

　　5、基本農(nóng)田的保護措施：（1）需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報國務(wù)院批準(zhǔn)；（2）實行基本農(nóng)田補充制度；（3）禁止破壞基本農(nóng)田；（4）實行基本農(nóng)田地力等級評定制度；（5）實行基本農(nóng)田保護責(zé)任書制度。

　?。ㄈ┩恋亻_發(fā)與復(fù)墾：

　　1、土地開發(fā)的概念：土地開發(fā)是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟資源。

　　1、土地開發(fā)的原則：（1）符合土地利用總體規(guī)劃；（2）保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)；（4）保護開發(fā)者利益。

　　1、開墾的范圍和程序：開墾未利用的土地，必須在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內(nèi)進行。開墾未利用的土地，必須按下列程序進行：（1）經(jīng)過開墾的科學(xué)論證和評估；（2）開墾土地要經(jīng)依法申請批準(zhǔn)。

　　2、土地復(fù)墾的實施：土地復(fù)墾實行誰破壞、誰復(fù)墾的原則。

　　三、建設(shè)用地制度

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地的概念和分類：建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地等。

　　分類：按土地所有權(quán)性質(zhì)劃分，可分為國家建設(shè)用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地；按建設(shè)項目大小可以分為：大型項目建設(shè)用地、中型建設(shè)項目用地、小型建設(shè)項目用地；按利用性質(zhì)可以分為：農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。

　　（二）國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得：

　　1、國家建設(shè)用地的來源：（1）將農(nóng)村集體所有的土地征用為國有；（2）國家依法收回國有建設(shè)土地使用權(quán)；（3）國有荒山、荒地。

　　2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：（1）市、縣人民政府按照土地利用年度計劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級上報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府；（2）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；其中補充耕地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時一并批準(zhǔn)；（3）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設(shè)項目分別供地。

　　3、以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批：（1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請建設(shè)用地的，建設(shè)單位或個人應(yīng)向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請，由城市規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)項目進行初步審查，核發(fā)建設(shè)項目選址意見書；（2）建設(shè)單位或個人向計劃管理部門申報可行性研究報告或設(shè)計任務(wù)書；（3）建設(shè)單位持建設(shè)項目批準(zhǔn)文件，包括可行性研究報告或設(shè)計任務(wù)書、年度基本建設(shè)計劃等，向建設(shè)用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請建設(shè)用地；（4）供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（5）土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記。

　　（三）國家建設(shè)征用土地

　　1、國家建設(shè)征用土地的特征：（1）征地主體的唯一性；（2）征地行為的行政性；（3）征地條件的補償性。

　　2、征用土地的審批權(quán)：征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（1）