2005年1月全國高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題

　　1.在我國，房地產(chǎn)業(yè)屬于第（ ）產(chǎn)業(yè)。

　　A.一B.二

　　C.三D.支柱

　　2.地方人民政府征用土地批準(zhǔn)權(quán)只能由（ ）行使。

　　A.縣一級人民政府B.市一級人民政府

　　C.省一級人民政府D.國家建設(shè)行政主管部門

　　3.招標(biāo)是國有土地使用權(quán)（ ）的一種方式。

　　A.出讓B.租賃

　　C.作價出資D.作價入股

　　4.住宅用地土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為（ ）年。

　　A.90 B.70 C.50 D.40

　　5.被征用土地的集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)服從國家需要，不得阻撓國家的征用，體現(xiàn)了國家建設(shè)征用土地的（ ）法律特征。

　　A.征地主體的唯一性B.征地手段的強制性

　　C.征地行為的行政性D.征地條件的補償性

　　6.土地所有權(quán)的權(quán)能與土地使用權(quán)的內(nèi)容中最主要的區(qū)別在于（ ）的有無。

　　A.占有權(quán)B.使用權(quán)

　　C.收益權(quán)D.處分權(quán)

　　7.土地使用權(quán)變更中共有權(quán)分割屬于（ ）變更。

　　A.主體B.客體

　　C.內(nèi)容D.其它事項

　　8.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)須有（ ）名以上持有房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員。

　　A.1 B.2 C.3 D.4

　　9.房屋交換是指房屋所有人互相交換（ ）的行為。

　　A.房屋使用權(quán)B.房屋所有權(quán)

　　C.房屋租賃權(quán)D.房屋抵押權(quán)

　　10.我國于（ ）年開始全面推行住房公積金制度。

　　A.1992 B.1994 C.1996 D.1998

　　11.消防管理屬于物業(yè)管理的（ ）。

　　A.常規(guī)性的公共服務(wù)B.針對性的專項服務(wù)

　　C.委托性的特約服務(wù)D.授權(quán)性的管理服務(wù)

　　12.外商投資成片開發(fā)土地使用土地超過2000畝，需經(jīng)（ ）審批。

　　A.國務(wù)院B.省級人民政府

　　C.市級人民政府D.縣級人民政府

　　13.房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計算納稅的，其稅率為（ ）。

　　A.1.2% B.6%

　　C.12% D.15%

　　14.土地增值稅是依房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人所取得的增值額按四級超額累進制征收的，其中最低一級的稅率為（ ）。

　　A.10% B.20%

　　C.30% D.40%

　　15.房屋拆遷當(dāng)事人對行政裁決不服的，可以在接到裁決之日起（ ）天內(nèi)向人民法院起訴。

　　A.15 B.30

　　C.45 D.60

　　16.對于出讓集體土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，是因為（ ）。

　　A.出讓方主體不合格B.客體不合法

　　C.內(nèi)容不合法D.程序不合規(guī)定

　　17.犯非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪，情節(jié)特別嚴(yán)重的可判（ ）有期徒刑。

　　A.3年以下B.3年以上、5年以下

　　C.3年以上、7年以下D.7年以上

　　二、多項選擇題（在每小題的五個備選答案中，選出二至五個正確的答案，并將正確答案的序號分別填在題干的括號內(nèi)，多選、少選、錯選均不得分。每小題2分，共24分）

　　1.財產(chǎn)所有權(quán)包含（ ）等項的權(quán)能。

　　A.支配B.占有

　　C.使用D.收益

　　E.處分

　　2.國有土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事（ ）生產(chǎn)。

　　A.工業(yè)B.種植業(yè)

　　C.林業(yè)D.畜牧業(yè)

　　E.漁業(yè)

　　3.1998年新《土地管理法》把征地審批權(quán)賦于（ ）政府。

　　A.中央B.省一級

　　C.市一級D.縣一級

　　E.鎮(zhèn)一級

　　4.土地使用權(quán)的特征包括（ ）。

　　A.權(quán)利的派生性B.客體的有限性

　　C.主體的多樣性D.取得的法定性

　　E.使用的期限性

　　5.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)主要包括（ ）。

　　A.房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)B.房地產(chǎn)交易機構(gòu)

　　C.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)D.房地產(chǎn)仲裁機構(gòu)

　　E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)

　　6.拆遷安置費包括（ ）。

　　A.作價補償費B.搬家補助費

　　C.臨時安置補助費D.投親靠友費

　　E.經(jīng)濟損失補償費

　　7.房屋租金中包括在商品租金之中又有別于成本租金的因素有（ ）。

　　A.投資利息B.稅金

　　C.利潤D.保險費

　　E.地租

　　8.有關(guān)物業(yè)管理公司法律地位的描述正確的有（ ）。

　　A.物業(yè)管理公司經(jīng)開發(fā)商授權(quán)實施物業(yè)管理，其管理權(quán)源于開發(fā)商

　　B.物業(yè)管理公司依合同實施物業(yè)管理，其管理權(quán)源于業(yè)主

　　C.物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會在法律地位上是平等的

　　D.物業(yè)管理公司必須與業(yè)主委員會合作，實施對物業(yè)的管理

　　E.物業(yè)管理公司經(jīng)物業(yè)行政主管部門的授權(quán)管理物業(yè)

　　9.涉外房地產(chǎn)企業(yè)包括（ ）房地產(chǎn)企業(yè)。

　　A.中外合資經(jīng)營B.中外共同管理

　　C.中外合作經(jīng)營D.中外聯(lián)合經(jīng)營

　　E.外商獨資

　　10.《契稅暫行條例》規(guī)定：（ ）時，由雙方當(dāng)事人訂立契約，由承受人繳納契稅。

　　A.買賣房屋B.贈與房屋

　　C.交換房屋D.租賃房屋

　　E.典當(dāng)房屋

　　11.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛常常是因為（ ）引起的。

　　A.出讓方主體不合格B.客體不合法

　　C.拖延辦理手續(xù)D.擅自改變土地用途

　　E.重復(fù)簽訂轉(zhuǎn)讓合同

　　12.房地產(chǎn)關(guān)系中承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有（ ）。

　　A.停止侵害B.返還財產(chǎn)

　　C.恢復(fù)原狀D.賠償損失

　　E.賠理道歉

　　三、名詞解釋（每小題3分，共12分）

　　1.房屋修繕管理

　　2.基本農(nóng)田

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)

　　4.稅收

　　四、簡答題（每小題5分，共15分）

　　1.簡述房屋折遷所必須依照的程序。

　　2.簡述房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？

　　3.簡述解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式和法律依據(jù)。

　　五、論述題（每小題7分，共14分）

　　1.試述我國現(xiàn)行房地產(chǎn)管理體制的基本架構(gòu)及各自的職責(zé)。

　　2.試述在我國國企改革中對劃撥土地使用權(quán)處理的方式及我國國有土地包括的范圍。

　　六、案例分析（每小題9分，共18分）

　　1.張×一家三口自家私房一幢。1990年1月2日，因煤氣中毒張父、張母先后不治身亡，張×本人也因搶救無效而于次日死亡，喪事料理完畢后，張×的大伯就想把其弟的房屋和其他財產(chǎn)占為己有。他認(rèn)為，作為兄長、同宗同族有權(quán)繼承弟弟的財產(chǎn)。張×的外公得知這一消息后，向張×的大伯提出，張×的母親是我的女兒，我也有權(quán)利繼承女兒的遺產(chǎn)，為此，雙方爭執(zhí)不下，遂起訴于法院。

　　問：該幢房屋及其他財產(chǎn)應(yīng)由誰繼承？請詳述理由。

　　2.張先生租用王先生私房多年，于1990年1月正式簽訂書面房屋租賃合同。合同約定，租期10年，房租每月250元，1995年1月王先生因女兒出國急需巨款，便向朋友丁先生借款20萬元，借期一年，并以自己出租給張先生的私房作抵押，辦理了抵押登記手續(xù)，并通知了張先生。1995年4月至12月張未交房租，王多次催促無效，告之再不交房租將終止房屋租賃合同，張不理。1996年1月，王先生無力還丁先生借款，向丁先生提出，愿將抵押的房屋作價25萬元以抵20萬元借款，丁先生補足5萬元，產(chǎn)權(quán)歸丁先生所有。丁同意買房，雙方簽訂了房屋買賣合同，并辦理了登記備案手續(xù)。此后，丁通知張，房屋我已買下，我不再出租，請你騰屋，張?zhí)岢觯馄谖吹?，出租房買賣承租人具優(yōu)先購買權(quán)，你們買房未通知我，我未表態(tài)，房屋買賣合同無效，雙方發(fā)生爭議，丁訴至法院，要求張搬出自住。

　　問：（1）王與丁房屋買賣合同是否有效？并說明理由。

　?。?）張還可居住此屋嗎？為什么？